【基本案情】

甲房开公司提供的商品房买卖合同第十二条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。但，作为附件的补充协议第十九条却约定，买受人解除合同的，应当在解除条件成就之日起30内书面向出卖人提出，否则，视为放弃解除合同权，合同继续履行。

甲房开公司逾期交房超过90日，买受人起诉解除合同。

某法官认为，根据补充协议第十九条的约定，买受人未在约定期限内行使解除权，诉讼请求不予支持。

【律师观点】

本律师认为，某法官关于根据补充协议第十九条的约定，买受人行使解除权的期限已超过的观点十分值得商榷，本案解除权的行使期限应当适用商品房买卖合同第十二条的约定，理由如下：

一、商品房买卖合同补充协议第十九条属于格式条款，限制买受人的主要权利，因甲房开公司未履行明确说明告知义务，不应成为合同的内容

实践中，很多房开公司企图通过补充协议规避风险，甚至损害买受人的合法权益，殊不知，其提供的补充协议是作为商品房买卖合同的附件，且通常随商品房买卖合同报主管部门备案，属于法定的格式合同，对限制、排除买受人主要权利的条款，依法应履行明确说明告知义务，否则，该条款并不产生法律效力，根本达不到其目的。合同解除权，特别是法定解除权，属于合同当事人的主要权利。甲房开公司在补充协议第十九条中约定买受人需在解除条件成就之日起30日内行使解除权，限制了买受人的解除权。但是，甲房开公司并未就该条款履行说明告知义务，根据《民法典》第四百九十六条第二款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”之约定，应当认定该条款不成为合同的内容，对买受人无约束力。

二、补充协议约定的解除权行使期限与本合同约定不一致的，应当以本合同约定为准

为防止某些不良房开公司利用补充协议损害买受人的合法权益，商品房买卖合同示范文本第二十八条第二款明确约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或-20-不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”本案中，本合同第十二条对解除权行使期限并无约定，应当适用法律的规定，或者从买受人解除通知到达甲房开公司或解除合同之诉的起诉状副本送达甲房开公司之日起计算解除权行使期限。根据《民法典》第五百六十四条的规定，“?法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”据此，本合同对除权行使期限未约定，买受人行使解除权的期限分为两种：一种是，甲房开公司没有催告的，为自知道或者应当知道解除事由之日起一年；一种是，甲房开公司催告的，为催告后三个月。因此，买受人在甲房开公司未催告之下，在解除权条件成就之日起一年内行使解除权，并未超过解除权行使期限。

三、约定的解除权行使期限少于催告后三个月的，应视为约定不合理，对买受人无约束力

本案中争议较大的是，补充协议第十九条对解除权的行使期限有明确约定，即解除条件成就（逾期交房90日）之日起30日内，是否应当适用《民法典》第五百六十四条的规定，从其约定。某法官的观点，就是认为既然当事人明确约定解除权的行使期限为解除条件成就之日起30日内，根据《民法典》第第五百六十四条的规定，就应当适用当事人的约定。本律师认为，虽然当事人的约定优先，但是，在当事人约定解除权行使期限过短之下，应当根据合同履行情况、交易习惯、合同标的、合同类型及诚实信用原则等进行综合判断是否合理，是否适用，不能一概以当事人的约定为准。本案中，甲房开公司单方约定解除权的行使期限为30日，与本合同相悖，有违诚实信用原则。同时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于经催告的解除权行使期间为三个月，没有催告的，解除权的行使期间为1年之规定，足以说明最高人民法院认为，即使约定解除权行使期限，但少于三个月的，也应当视为不合理，视为没有约定，而应适用法律的规定。

综上，商品房买卖合同补充协议约定的解除行使期限与本合同约定不一致的，应当以本合同为准；本合同没有约定的或约定少于三个月的，应当适用法律的规定，应当适用法律的规定。