江苏省连云港市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）苏07民终1321号

上诉人(原审被告)：王某，汉族，住连云港市赣榆区。

委托诉讼代理人：赵学飞，江苏苍梧律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：连云港某公司，住所地连云港市青口镇。

上诉人王某因与被上诉人连云港某公司房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0707民初9986号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人王某上诉请求：撤销原判，依法改判；诉讼费用由被上诉人连云港某公司承担。事实与理由：一、涉案合同具备合同生效要件。根据《中华人民共和国民法通则》第55条和《中华人民共和国合同法》的有关规定，民事合同的生效条件应当具备三个条件：1.行为人具有相应的民事行为能力；2.真实意思表示；3.不违反法律和行政法规的强制性规定，或者损害国家利益、社会公共利益。2014年3月8日，王某与连云港某公司签订房屋买卖合同，购买连云港某公司位于新2**国道东侧的29间旧厂房。该买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，没有损害国家、社会公共利益或者他人的利益。因此，涉案合同符合《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》所规定的合同有效的条件，依法成立并生效。二、认定合同无效有违诚实信用原则，并破坏稳定有序的交易秩序。《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事活动和民事诉讼应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求当事人在民事活动及诉讼过程中诚实守信，以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。该原则对于规范民事行为及民事诉讼活动、弘扬道德观念和维护交易秩序，都具有极其重要的作用。就本案而言，连云港某公司在涉案土地已经被国家收回的情况下，仍然与王某签订房屋买卖合同，并且在收取房款多年以后，以之前不知道土地被国家收回为由主张合同无效，其行为不论在主观恶性上还是客观表现上都严重违背诚实信用原则。况且，即使《城市房地产管理法》适用本案，如果没有连云港某公司违反土地出让合同约定、未支付土地使用权出让金的失信行为，也不会导致《城市房地产管理法》第38条规定不得转让情形的出现。所以，连云港某公司以自己未支付土地出让金而被国家收回土地为由来主张合同无效，该行为不仅违背了《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民事诉讼法》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应当遵循的交易规则，其主张不应当得到法院的支持。三、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项并非管理性强制规定，是效力性强制规定。根据《城市房地产管理法》总则第二条规定，在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，事实房地产管理，应当遵守本法。可见，《城市房地产管理法》仅仅适用于“城市规划区国有土地”上“房地产开发用地”。从土地规划来看，涉案土地位于赣××区××镇××王村，属于《土地管理法》中“农村和城市郊区中已经依法征收为国有的土地，并非“城市规划区国有土地”。从土地性质来看，涉案土地作为工业用地，明显不属于“房地产开发用地”（商业用地）。从《城市房地产管理法》的适用对象来看，该法调整的是房地产开发商从事房地产开发和交易的行为，并不适用工业用地上厂房建设人或者所有人对于厂房及其他地上建筑的交易行为。可见，一审法院适用《城市房地产管理法》处理本案并无事实和法律依据，法律适用错误。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款规定，原判适用法律错误的，应当以判决、裁定方式依法改判、撤销或改判。

被上诉人答辩称：原审判决认定事实正确，适用法律适当，王某的上诉理由不能成立，应予以驳回上诉，维持原判。一、涉案合同为无效合同。根据法律规定，违反法律和行政法规的强制性规定，或者损害国家利益、社会公共利益的合同应当认定为无效合同。涉案合同签订时，双方均知晓土地使用权已被政府收回。根据《城市房地产管理法》的规定，被收回土地使用权的土地及地上建筑物禁止转让，故双方的房屋买卖行为违反了法律的强制性规定。合同签订时，因土地使用权已被收回，在未经政府主管部门的同意前，任何个人对该土地均没有土地使用权，双方签订房屋买卖合同的行为损害了国家对土地享有的国有土地使用权，损害了国家利益。因该房屋买卖既违反了法律的强制性规定，又损害了国家利益，即使是双方真实意思表示，也不能因此认定合同生效。故原审法院认定合同无效是正确的。二、认定合同无效并没有违背诚实信用原则，不但没有破坏交易执行，反而是对交易秩序的有效规范。诚实信用的前提是交易行为不违反法律规定、不损害国家利益。本案合同签订时，双方均知晓土地使用权已被收回，双方的合同亦已体现。故认定合同无效更好地规范了交易行为。三、原审判决适用法律正确。1.本案属于《城市房地产管理法》的调整范围。该法第二条规定，在中华人民共和国规划区国有土地范围内取得房地产开发使用的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。本案所涉房屋，是在赣榆经济开发区国有土地范围内的、连云港溢盛工业有限公司（以下简称溢盛公司）取得国有土地使用权的土地上进行的房屋建设所建成的房屋，该房屋的交易行为属于《城市房地产管理法》第二条规定的房屋交易行为，应当适用《城市房地产管理法》，受该法调整。2.根据《合同法》的规定，违反法律强制性规定的行为及损坏国家利益的行为无效。本案的房屋买卖违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，损害了国家土地使用权，应当认定无效。综上，王某在明知土地使用权被收回的情况下，从连云港某公司处购买房屋，该房屋买卖行为违反了法律强制性规定，损害了国家利益，应当认定无效行为。原审法院认定事实正确，适用法律正确，王某的上诉理由不能成立。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。

连云港某公司向一审法院起诉请求：确认连云港某公司、王某于2014年3月8日签订的房屋买卖合同无效。

一审法院查明事实：1992年2月，溢盛公司取得位于原赣榆县××号××号200151.86平方米土地的国有土地使用证，土地使用证号为赣国用（1992）字第0001号，土地用途为工业用地。后溢盛公司在该土地上建造厂房及办公用房，因溢盛公司与连云港某公司法定代表人系同一个人，溢盛公司建造的厂房及办公用房交给连云港某公司实际使用。2012年1月11日，原赣榆县国土资源局以溢盛公司没有按土地出让合同的约定交纳场地开发费、土地使用费、购买不动产款项等事由，作出赣国土资发（2012）8号决定书，注销了赣国用（1992）字第0001号国有土地使用证。2014年3月8日，连云港某公司、王某签订房屋买卖合同，约定：连云港某公司将位于新2**国道东侧的29间旧厂房建筑面积约2040.78平方米连同旧厂房所属范围内的土地使用权转让给王某，价款22万元，首付11万元，余款在法定代表人高万来签字后全部付清。该合同上明确注明该土地使用权被收回，不归连云港某公司所有。事后，溢盛公司对连云港某公司签订的房屋买卖合同没有提出异议。诉讼中，王某认为连云港某公司起诉状上加盖的公章与房屋买卖合同上加盖的公章不一致，对是否是连云港某公司起诉表示质疑。对此连云港某公司解释称：因公章遗失，后重新刻制了公司印章，可以让公司的法定代表人出庭作出说明。连云港某公司提供了公司营业执照及组织机构代码证予以证明其诉讼主体资格。

一审法院认为：连云港某公司系依法登记的企业，享有诉讼主体资格，连云港某公司起诉时提交了公司营业执照，并提供了连云港某公司、王某签订的房屋买卖合同，王某对连云港某公司起诉的质疑没有依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，依法收回土地使用权的房地产不得转让。连云港某公司在向王某转让涉案房地产时，涉案房地产土地使用证被国土局注销，土地使用权被依法收回。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。连云港某公司、王某签订的房屋买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，具备我国合同法规定的合同无效情形，应属无效。

综上所述，原审法院对连云港某公司的诉讼请求依法支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第三项之规定，原审法院判决：连云港某公司与王某于2014年3月8日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费80元，由连云港某公司负担。

经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院二审期间，当事人均未提交新证据。

本院认为：对于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。连云港某公司的一审诉求从表面上看是确认当事人双方之间的合同无效，但依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。也就是说如果对连云港某公司的诉求进行审理并予以判决，有可能导致涉案房屋返还给连云港某公司，从而变相确认连云港某公司对涉案房屋所有权的合法性及涉案房屋的合法性。原审法院受理本案后对本案进行实体审理并判决不当，本院依法予以纠正。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：

一、撤销连云港市海州区人民法院（2016）苏0707民初9986号民事判决；

二、驳回连云港某公司的起诉。

定为终审裁定。

审判长　周　淼

审判员　王学明

审判员　程　艳

二〇一八年四月十三日

书记员　许伟伟

法律条文附录

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。