北京二手房律师：为避税费不过户 潜在风险大

购房现象：为了避税 约定暂不过户

很多人在购买二手房时，因为想避免一些税款而在合同中约定暂不过户，殊不知会因小失大，给自己带来很多潜在的危险。当事人之间约定暂缓过户主要是在以下两种情况下发生，第一，房龄未满五年，约定在满五年之后再过户，意图省下大笔营业税。第二，现行税费较高，当事人想规避高额税费而约定暂不过户。无论是以何目的进行的暂缓过户的约定，都会给当事人一定的潜在危险。

案例再现：避小税引来大麻烦

廖女士与杨先生签订了二手房买卖合同，双方都觉得现行税费太高，而且房子再过一年才满购房5年期限，如果当时立即办理过户，双方都要缴纳高额的税费，因此约定一年后再办理过户。签约后，廖女士按照合同约定支付了购房款，杨先生也交付了房屋予廖女士使用。接到房屋后，廖女士将房屋出租予他人，并收取租金。廖女士以为有合同约定，房屋又在自己手上使用，所以这样就万事大吉，但是她万万没有想到四个月后竟一位张先生找上门来，要求廖女士的承租人搬出去，理由是这套房子已经被他买下并办理了过户。廖女士听到这，慌了，马上向本律师求助，在我的建议下，我们立即向法院起诉卖方，廖女士得到了房款并获得了一定的违约金。虽然最后廖女士得到了一定的补偿，但是买房子本来是一件值得高兴的事，最终却引来了一场官司，可以说这都是因为贪小便宜而惹的祸，得不偿失。

张仁藏律师分析：面临的潜在主要风险

这种为了避税而约定暂不过户的合同，主要会给买方造成以下隐患。第一，根据我国《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此对于房屋买卖当事人，仅签订房屋买卖合同而未进行过户登记办理不可对抗善意第三人。所以当房屋价格上升以后，卖方很有可能存在一房二卖的现象，等到这时买方不但得不到房子，还要通过法律途径才能获得自己的购房款和一定的损失补偿。但是如果卖方下落不明或没有可供强制执行的财产，则买方即使通过法律途径也可能无法向卖方追回已付的房款，而不得不承担经济损失。第二，有些当事人想出办理房屋买卖公证对卖方进行约束，认为只要办理的公证就万事大吉。这种想法是错误的，公证并不是万能的，它同样也可以被撤销，因此公证后风险依然存在。第三，即使卖方很诚信决心要履行合同，但是如果在此期间卖方的债权人申请对房屋查封，这样也会给买方带来很大的不便和风险。

张仁藏律师观点：走正常交易途径才是王道

从签约到过户，这个期间越长，买受人不可预知的风险就越大。因此，在二手房交易中，双方最好还是按照正规途径购买二手房，千万不要因为贪图一时的便宜而因小失大。而且根据《合同法》第52条第2款之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的条款无效。因此，在购房合同中，双方企图避税的条款因为损害到了国家的利益，在法律上应当是无效条款。所以为了确保自己的利益和维护正常的房屋交易秩序，本律师建议，购房者应当按照正常的程序购买二手房。

北京房产纠纷专家
北京市盈科律师事务所专职律师
张仁藏律师
1、律师陪购：
代理委托人查询房屋权属状况；陪同委托人参与房屋买卖合同的签订，审查合同及相关资料；在交易全过程为委托人提供法律咨询。
2、律师代办：
办理二手房买卖的贷款、解除抵押登记、网签、过户等手续。
3、纠纷解决：
协助解决商品房、二手房纠纷；发送律师函；代理起诉、出庭应诉等。
4、出具法律意见书
对房屋手续是否齐全、房屋产权是否明晰、房屋是否在租或存在权利瑕疵及房屋土地权属情况等出具法律意见书及风险提示。
5、收费标准：
1、咨询费每小时300元
2、按房屋交易价格的1%-2%收取，50万元以下收费5000--10000元