律师观点分析
上诉人靳XX因与被上诉人北京XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初51546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
靳XX上诉请求：撤销一审判决，改判XX公司退还靳XX房屋租金7000元。事实和理由：1、靳XX概括承受了案外人毛X与XX公司的房屋租赁关系，靳XX替代毛X成为案涉《房屋租赁合同》的相对方。2、案涉《房屋租赁合同》能显示，XX公司已经收取了诉争的押金7000元。
XX公司辩称，同意一审判决，不同意靳XX的上诉请求。
靳XX向一审法院起诉请求：请求判令XX公司退还租房押金7000元。
一审法院认定事实：2015年10月27日，甲方XX公司与乙方毛X签订租赁合同，约定：“甲方将自有的涉案房屋出租给乙方作合法经营使用；租赁期共12个月，甲方从2015年11月10日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年11月9日收回；承租方在合同签订之日，交付租房押金7000元……”。
2015年12月9日，甲方毛X与乙方靳XX签订转让合同，约定：“甲方于2015年12月9日把涉案房屋院源足转让给乙方，转让费用共6万元，一次性付清，2015年12月9日以前所有事情由甲方负责。”
有争议的证据和事实如下：
靳XX主张上述转让合同签订后，其持续向XX公司交纳房屋租金直至2018年，租赁合同到期后，XX公司虽未与其签订书面租赁合同，但双方之间存在事实租赁合同关系，现该公司负责人通知解除租赁合同关系，故应退还租房押金7000元。XX公司抗辩主张双方之间确存在事实租赁合同关系，但其是在租赁合同到期后方知晓靳XX与毛X之间的转让情况，且并未收到涉案房屋的押金，故不同意退还，靳XX未就其向XX公司交纳押金的主张提交任何证据予以证明。
一审法院认为，靳XX与XX公司就涉案房屋虽未签订书面的房屋租赁合同，但双方均认可确存在事实租赁合同关系，一审法院对此不持异议。现靳XX虽主张XX公司应退还租房押金7000元，但该公司辩称并未收到押金，靳XX亦未就其已支付押金且XX公司应向其退还押金的主张提交任何证据予以证明，故靳XX之诉讼请求，事实及法律依据不足，一审法院依法不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回靳XX全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于靳XX是否有权向XX公司追索押金。
本案中，靳XX向XX公司追索押金，其基础依据在于案涉《房屋租赁合同》。但该《房屋租赁合同》是案外人毛X与XX公司所签，与靳XX无关，靳XX并非该合同的相对方，无权依此向XX公司主张权利。靳XX称其概括受让了毛X在原租赁关系中的债权债务关系，但其作为证据提交的《转让合同》显然并不能充分证明这一点。单从外观上看，该《转让合同》内容简略，无法看出毛X向靳XX概括转让本案房屋租赁关系的意思表示。至于靳XX后与XX公司成立事实上的租赁关系，并不影响对本案诉争押金的处理。
综上所述，靳XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由靳XX负担。
本判决为终审判决。
