【律师解答】

   《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”对于违约金过高的调整，应当符合三个条件:(1)约定的违约金过分高于造成的损失。在司法实践中，法院和仲裁机构都会询问守约方因违约方的行为给其带来的实际损失有哪些，损失有多大。(2)根据意思自治原则，是基于当事人的申请才能进行的，法院和仲裁机关不能主动进行调整。但是实践中，如违约方没有提出减少违约金的话，法院和仲裁机构往往会行使释明权。(3)在违约金设定过高的情况下，法院和仲裁机构只能适当减少，而不能减少过多。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第16条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

【案情】

   2009年10月14日，刘先生与李先生通过房屋中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同中约定，李先生将一套面积约100平方米的商品住房以巧0万元的价格转让给刘先生。

   2009年10月24日，刘先生依约将首付款50万元支付给李先生，但后者并未按照合同的约定在收到首付款一周内交房。经刘先生及中介公司催促，双方才于2009年11月20日办理了房屋交接。刘先生认为，根据房屋转让合同第六条逾期交房违约责任的约定，李先生逾期交房超过7天，应支付违约金20万元，故向法院起诉。李先生认为，刘先生并没有遭受任何实际的经济损失，即使延期交房的事实确实存在，20万元的违约金也明显高于实际损失，故不同意原告的诉请。

   法院认为:被告确实应承担逾期交房的违约责任，但是违约金数额问题，原告主张的数额也不能过分高于实际损失。庭审中，原告不能举证由于被告延期交房造成其较大的经济损失，因此，对于被告应承担的违约金数额，应根据违约程度、损失状况等具体因素酌情予以确定，故判令被告支付原告违约金4万元。

【案例分析】

   在本案中，刘先生和李先生约定的违约金为20万元，李先生逾期交房超过7天，损失明显比20万元小得多。如果法院判决李先生要支付20万元的违约金，明显对李先生是不公平的。因此，法院将违约金减少为4万元，就是考虑到当事人约定的违约金过分高于当事人的损失的情况，法院的判决是公正合理的。

【律师提示】

   在签订二手房屋买卖合同时，关于违约金数额约定要注意法律的规定，尽量避免过高或过低。