律师观点分析
申请人河南粮食产业投资担保有限公司。
法定代表人魏家新，董事长。
委托代理人梁灿，该公司员工。
委托代理人王晋恺，河南得益律师事务所律师。
被申请人河南食霸天下食品有限公司。
法定代表人杜利华，董事长。
第三人交通银行股份有限公司河南省分行。
负责人单增建，行长。
委托代理人韩志强，该分行员工。
委托代理人豆琼，该分行员工。
申请人河南粮食产业投资担保有限公司（以下简称”粮食担保公司”）与被申请人河南食霸天下食品有限公司（以下简称”食霸天下公司”）、第三人交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称”交行河南分行”）实现担保物权纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，适用特别程序进行审理。申请人粮食担保公司的委托代理人梁灿、王晋恺，第三人交行河南分行的委托代理人韩志强、豆琼到庭参与调查，被申请人食霸天下公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参与调查。本案现已审理终结。
申请人粮食担保公司称：2015年2月11日，食霸天下公司与交行河南分行签订流动资金借款合同一份，约定食霸天下公司向交行河南分行借款10000000元，期限自2015年2月13日至2016年2月13日。同日，粮食担保公司为该借款提供保证担保，食霸天下公司将其位于荥阳市王村镇西大村的土地使用权抵押给粮食担保公司。因食霸天下公司未按时偿还借款本息，粮食担保公司履行保证责任，向交行河南分行代偿了贷款本息。为维护粮食担保公司的合法权益，申请对食霸天下公司用于抵押的土地拍卖、变卖以实现担保物权，并由粮食担保公司优先受偿。
被申请人食霸天下公司在法定期限内未提出书面异议。
第三人交行河南分行称：粮食担保公司履行保证责任，代食霸天下公司偿还借款本息属实。
经审理查明：2015年2月11日，交行河南分行与食霸天下公司签订流动资金借款合同一份，约定交行河南分行贷款10000000元给食霸天下公司，用于其购买面粉、肉、糯米粉等生产原材料，每季末月的20日结息，2015年8月13日、2016年2月13日各偿还贷款本金5000000元等。同日，粮食担保公司与交行河南分行签订保证合同一份，粮食担保公司对食霸天下公司的上述贷款提供保证担保。同日，食霸天下公司（甲方）与粮食担保公司（乙方）签订抵押反担保合同一份，食霸天下公司以其位于荥阳市王村镇西大村，土地证号为荥国用（2014）第0065号的土地使用权向粮食担保公司提供反担保，约定”第一条抵押反担保范围（一）乙方担保的上述债务人与债权人、债务人与乙方、债务人与债权人及乙方所签订的借款合同，也包括债务人单方所作出的承诺；（二）抵押反担保金额为乙方为债务人向债权人提供担保的约定范围：包括主债权本金及其利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现担保物权的费用（包括但不限于催收费、诉讼费或仲裁费、财产保全担保费、公告费、执行费、律师费、差旅费、调查取证费）等及乙方承担担保责任后因对甲方享有担保权而产生的以上相关费用。……第十条甲方存在或发生下列情形即构成违约，应向乙方支付抵押担保金额10%的违约金，同时乙方有权要求甲方将抵押物恢复原状；有权要求甲方提供乙方认可的等值反担保；有权要求甲方提前履行担保责任；有权对甲方提起诉讼或申请法院采取财产保全。（一）甲方有隐瞒抵押物共有争议、被查封、被扣押、重复抵押、毁损、出资（合资）、转让，以及虚假登记等其他严重危害抵押权实现事项的；（二）甲方在抵押期间有迁移、出租、转让或以其他方式处分本抵押物的；（三）甲方在抵押期间向第三方冲服抵押的；（四）甲方违反本合同其他约定事项的。……第十四条甲方出现违反全部合同或部分合同情形的，认定为违约，应向乙方支付抵押担保金额10%违约金；同时乙方有权要求甲方提前履行担保责任，有权对甲方提起诉讼或申请法院采取财产保全。上述违反合同之部分或全部行为包括但不限于：（一）不履行合同义务或迟延履行合同义务；（二）履行合同义务不符合约定。甲方支付违约金、赔偿损失后，乙方要求继续履行合同，甲方还必须继续履行并视情况采取补救措施……”2015年2月13日，相关部门办理了土地抵押权登记手续。2015年2月15日，交行河南分行向食霸天下公司出借贷款10000000元。
2015年3月18日，交行河南分行以食霸天下公司未按期归还其他银行贷款为由要求其偿还全部贷款本息，并于同日要求粮食担保公司于2015年3月20日前履行保证责任。
2015年4月21日，粮食担保公司（委托方）与河南得益律师事务所（受托方）签订专项法律服务合同一份，委托方因与食霸天下公司之债权债务关系，委托河南得益律师事务所律师作为代理人，受托方同意接受委托方的委托，约定”……三、根据国家有关规定，并基于委托方对真实案情的叙述和受托方的评估，经双方协商一致，本案代理费用为贰拾万元整（20，0000元）。支付方式如下：1、受托方自本合同签订之日起3个月内完成协商达成变更、增加股权质押、增加抵押物、进入非代偿立案程序或完成诉讼保全，包括但不限于以上方式。委托方须在完成上述工作后5个工作日内支付受托方5万元；2、受托方在债务人偿还第一笔银行债务本息后（时间限定于9月份之前），委托方需支付5万元；3、受托方采取股权转让、债权转让、企业并购、诉讼等诉讼或非诉讼方式实现实质性进展，委托方在受托方提出付款申请后5个工作日内支付5万元；4、受托方完成该案件（债权债务关系终止），委托方须在完成之日起五个工作日内支付剩余款项。……”后，粮食担保公司代偿了首批到期的贷款本息5192783.26元，并向本院申请实现担保物权，本院于2015年9月9日作出（2015）荥民特字第6号民事裁定书，裁定对食霸天下公司位于荥阳市王村镇西大村，土地证号为荥国用（2014）第0065号的土地使用权依法拍卖、变卖；粮食担保公司对上述土地拍卖、变卖所得价款在其代偿的5192783.26元及利息范围内优先受偿；驳回粮食担保公司的其他申请事项。
2015年9月21日、12月21日，粮食担保公司分别代食霸天下公司向交行河南分行偿还利息152250元、95550元。2016年1月15日，粮食担保公司向本院提出申请，请求裁定拍卖、变卖食霸天下公司用以抵押的”荥国用（2014）第0065号”国有土地使用权及地上附着物，拍卖、变卖所得价款优先清偿粮食担保公司履行担保责任偿还第三人的贷款等。2016年2月17日，粮食担保公司代食霸天下公司向交行河南分行偿还贷款本息5062528.56元。粮食担保公司与河南得益律师事务所的专项法律服务合同履行过程中，粮食担保公司已支付河南得益律师事务所律师费200000元。后，粮食担保公司明确要求优先受偿的款额为6703111.82元（包括贷款本息5503111.82元、违约金1000000元、律师费200000元等）。
本院认为：粮食担保公司为食霸天下公司向交行河南分行借款10000000元提供保证担保，食霸天下公司将其土地使用权抵押给粮食担保公司，抵押担保的范围包括粮食担保公司为借款合同提供担保约定的本息、违约金、律师费等及承担担保责任后因对食霸天下公司行使担保权产生的以上相关费用，该抵押担保系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。食霸天下公司用以抵押的土地使用权已办理抵押登记手续，抵押权设立。食霸天下公司未按约偿还贷款本息，粮食担保公司履行保证责任，向交行河南分行代偿了借款本金5000000元、利息310328.56元，有付款凭证等为据，本院予以确认。现粮食担保公司请求以拍卖、变卖食霸天下公司用于抵押的土地使用权，并优先受偿代偿的本息5310328.56元，系实现担保物权的措施，符合法律规定，本院予以支持。粮食担保公司要求优先受偿多出的利息192783.26元，系已处理过的重复计算的利息，本院不予支持。粮食担保公司主张的违约金1000000元，因不存在食霸天下公司违反双方之间抵押反担保合同约定的情形，故其申请在实现担保物权范围内优先受偿违约金1000000元，不符合法律规定，本院不予支持。粮食担保公司主张的律师费200000元，双方在抵押反担保合同中有明确约定，且粮食担保公司依据专项法律服务合同支出了该费用，故其申请在实现担保物权范围内优先受偿200000元律师费，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条的规定，裁定如下：
一、对被申请人河南食霸天下食品有限公司位于荥阳市王村镇西大村，土地证号为荥国用（2014）第0065号的土地使用权依法拍卖、变卖，申请人河南粮食产业投资担保有限公司对拍卖、变卖所得款项，在5510328.56元（其中本息5310328.56元、律师费200000元）的范围内优先受偿。
二、驳回申请人河南粮食产业投资担保有限公司的其他申请事项。
申请费58722元，申请人河南粮食产业投资担保有限公司负担8350元，被申请人河南食霸天下食品有限公司负担50372元。
本裁定为终审裁定。
审判长 任丙申
审判员 王慧芳
审判员 季慧云
二〇一六年二月二十五日
书记员 周佼皎