【基本事实】
2014年9月5日，原、被告签订“独家代理合同”一份，合同第一款约定：甲方（被告）自愿将坐落在洛阳新区的房屋委托乙方（原告）独家代理销售。建筑面积106.79㎡，另带7平方地下室等；合同第二款约定1、甲乙双方协商后的委托价格为人民币伍拾万元整，房屋产权证过户的相关费用由买方承担；2、本合同有效时限为3个月，自2014年9月5日至2014年12月4日止；3、在代理期限内，若乙方在不低于委托价格谈定买房客户的情况下，实际销售价格和委托价格的差额部分甲乙双方按5∶5分成。第四款约定甲方承诺于2014年9月5日前腾空该房屋，并将该房钥匙交予乙方等。2014年9月11日原告介绍客户何某某看房并签订了现场看房确认书，并于当日原告与何某某签订了“房屋委托购买协议”，约定以人民币伍拾万元的价格购买该套房屋，何某某于2014年9月11日向原告交认购诚意金壹万元整等。后因付款方式未与被告达成一致意见，而造成原告诉至本院。原告为支持其诉求，在庭审中向本院提交2014年9月5日独家代理合同、2014年9月11日原告与何某某的看房确认书及房屋委托购买协议各一份。经质证，被告对独家代理合同无异议，对看房确认书被告认可把房屋钥匙及房屋契税完税凭证原件交给原告了，至于看没看自己不清楚，对房屋委托购买协议被告认为跟自己没关系，也没见过买房人何某某，不予认可。
【争议焦点】
原告是否有权要求被告履行原、被告2014年9月5日签订的独家代理合同并判令被告支付违约金。
【法院判决】
驳回原告的诉讼请求。
【律师评析】
原、被告双方签订的“独家代理合同”属行纪合同，是双方真实意思表示，应为有效合同。但该合同已于2014年12月4日到期，被告庭审中表示不再要求继续履行合同，因此原告要求履行该合同的诉求不予支持。由于该合同对付款方式并未约定，被告要求一次性付清房款的要求与买房人何某某要求分期付款的要求不一致，造成买卖最终未成立，被告的要求并未违反合同的约定及法律禁止性规定，原告以被告违约要求被告支付违约金的诉求，证据不足，理由不充分，不应予以支持。对原告要求的相关费用，亦证据不足，理由不充分，也不予以支持。
