【基本事实】

原告周某某诉称，二00二年二月八日，原告与被告某某公司签订购房合同，并交请房款117000元，但被告未按期交付。故请求判令被告按约支付原告违约金3万元，并由被告承担本案的诉讼费用。   被告某某公司辩称，房屋未交付是因为原告自认此屋存在质量问题，而原告一直不肯交接，过错在原告，双方原约定的违约金过高，违反了公平原则。另外，双方就违约金达成口头协议，被告已一次性付清了违约金33879元。故此驳回原告诉讼请求。

经审理查明，被告某某公司于二00一年七月成立，并在本县旭日商易市场开发房地产。原告周某某在同年十月十三日向被告预交购房款39000元。次年二月八日双方签订了商易市场店铺买卖合同。合同约定原告购买F区壹栋14、15号店铺，面积为148.8㎡，总价款为117000元；原告一次性交清购房款，被告在当年7月15日依照国家和地方政府的有关规定，并符合合同规定的店铺交付给原告使用；违约责任：受买人或出卖人在逾期七日内本合同规定的期限的第二天起至实际交款或交付之日，按交房款日支付万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订之日，原告一次性交清尚欠房款78000元。房屋交付使用日期到期后，原告认为房屋存在问题，多次找被告协商。   二00三年五月二十四日，原告委托其妻封先娣与被告签订了补充协议。该协议约定：买卖合同约定的标的、价款、违约金不变前提下，对该房屋出现建筑质量问题协议如下：双方同意原告购置的房屋全部拆除重建；原合同违约金按原约定标准或依法计付给原告，计算至重建房屋验收合格交付使用时止，重建必须在二00三年七月三十一日前完工交付使用。补充协议签订后，被告未对该房拆除重建。二00三年七月二十五日被告通过县工商银行转帐支付给原告33879元。

【争议焦点】

1、原、被告之间买卖合同和补充协议是否有效。

2、被告是否应当向原告支付违约金。

3、违约金数额如何计算。

【法院判决】

被告某某公司应支付原告周某某违约金13681元（此款限判决生效后十日内付清）。

【律师评析】

原、被告签订的房屋买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，亦未违反有关法律规定，系有效合同。被告应当按照合同约定将符合交付使用条件的店铺按期交付给原告。未按期交付的，被告应当按照原约定承担违约责任。被告未按期交房，属违约行为，原告要求被告按约支付违约金的请求，法院予以支持。被告亦未否定房屋存在质量问题，因此，原告拒绝接受该房屋并无过错。

被告认为原约定违约金过高，有失公平原则，与事实不符，被告以此为由要求驳回原告诉讼请求的意见，法院未予采纳。被告至今未履行交房义务，该违约行为是一种持续的违约行为，按约应当持续支付违约金。双方虽然对被告已支付的违约金额不持异议，但双方都未提供当时的约定。故此，被告认为双方已达成一次性支付违约金的口头协议，要求以此为由驳回原告请求的意见，法院未予采纳。原告认为已付款中包括损失赔偿，新的违约金应从二00三年七月十五日计算的意见，法院亦未采纳。另外，双方约定的违约金并未低于原告实际损失，原告认为应在违约金之外增加损失赔偿也没有事实和法律依据，故此，原告已收取的款项应从违约金中扣除。