【基本案情】
原告程某诉称，原、被告于2013年9月30日签订《公产房买卖居间合同》，约定被告应于2013年12月30日之前为原告办理相关手续。原告依合同约定于2013年12月5日凑齐了房款，被告也表示会依约办理手续，然而直至2014年1月13日被告仍然没有为原告办理过户手续。经原告与中介方多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任并表示不再愿意办理相关手续。现被告已与他人办理了房屋的过户手续，致使合同无法履行。被告的违约行为损害了原告的利益，故请求判令：一、解除原、被告于2013年9月30日签订的《公产房买卖居间合同》；二、被告何某某双倍返还定金20000元；三、被告某经纪公司返还原告佣金13660元；四、案件受理费由被告承担。
原告为支持自己的主张向法庭提供如下证据：1、公产房屋买卖居间合同及物业设施补充协议；2、补充协议；3、定金收条；4、佣金确认书及中介费专用收据；5、天津市公有住宅房屋租赁合同；6、担保书；7、原告名下中国民生银行个人账户对账单；8、原告名下交易明细表及对账单；9、证明一份。
被告张某、被告何某某辩称，被告为了改善住房条件准备将位于某市某区××里××-×-×××号房屋出售，当时原告口头承诺其已经备好了购房款，于是双方签订了公产房房屋买卖居间合同。2013年10月10日，二被告通知另一被告某经纪公司能够在2013年10月16日左右办理房屋的过户手续，但被告某经纪公司则称原告拿不出这么多购房款，原因为购房款中的50万元已买了理财产品，赎回日日期为2013年12月9日。由于此时间已经超过了合同约定筹齐房款的日期，于是二被告提出原告可以借款或原告将理财产品进行公证，其余房款在过户前支付，然后双方再办理过户手续，但原告表示先给付70000余元，其余房款出具欠条，对此二被告没有同意。后二被告与另一被告某经纪公司积极沟通，希望解除合同，可是该被告说原告不同意解除合同，希望等到2013年12月10日筹齐款项后办理过户手续，二被告无奈等待。另外，2013年12月5日上午，二被告与原告在另一被告某经纪公司处进行了沟通，原告向二被告出示了其购买的理财产品，但此与合同约定不符，二被告没有认可，原告已构成违约。同日下午，另一被告某经纪公司通知二被告看看原告是否筹集了房款，原告向二被告出示了其朋友的几张银行卡，但二被告无从判断是否真实，且也没有核对的义务。综上，原告没有依约筹集到购房款，违反了合同约定，故不同意双倍返还定金的请求，现同意解除合同，并同意将10000元定金返还给原告。
被告某经纪公司辩称，原告与被告张某经本公司居间，三方于2013年9月30日签订公产房屋买卖居间合同，因涉诉房屋需要办理继承手续，于是给被告张某留有3个月的时间。同时该合同约定，原告于2013年12月5日筹齐房款，于同年12月30日办理过户手续。2013年10月初，被告张某通知本公司可以办理过户手续，随即本公司将该情况通知了原告，原告称已将房款存入了银行理财产品不能办理过户手续，希望按照合同约定的日期办理过户手续。2013年12月5日，原告与二被告在本公司协商房款事宜，原告向二被告出示了理财产品的存单，但二被告不予认可。同日下午，原告从其朋友处拆借了500000元，但二被告仍不予认可。同年12月25日，本公司通知原告与二被告办理涉诉房屋的过户手续，被告则认为原告违约，不同意办理过户手续。此后，被告向本公司提出可以解除合同，退还原告定金，并要求本公司退还原告的居间服务费，对此原告及本公司都没有同意，因此该事情至今没有解决。现不同意原告要求本公司退还居间服务费的请求，希望法院按照合同约定的违约责任依法解决。
经审理查明，被告张某与被告何某某系夫妻关系。被告何某某系何某1之女。坐落于某市某区××里××号楼×门×××号（以下简称涉诉房屋）系某市某区教育局所有的企业产房屋，原由何某1承租使用。2006年何某1死亡，其妻于2009年死亡。涉诉房屋在何某1夫妇死亡后没有办理承租人变更手续。
2013年9月30日，原告与被告张某在被告某经纪公司的居间下，三方签订《公产房屋买卖居间合同》一份。该合同约定，被告张某将何某1名下承租的涉诉房屋出售给原告，计租面积为59.62平方米，成交价为683000元；原告给付被告张某定金10000元，并作为第一部分房款，除定金外剩余房款673000元，原告须在2013年12月5日前筹齐，否则视为原告违约；买卖双方须在2013年12月30日前到津房置换或相关部门办理置换手续；如买方未能履行本合同的条款导致涉诉房屋买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权再将涉诉房屋卖予任何人，若支付的定金不足弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿；如卖方未能履行本合同的条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。同时，该合同第三条第十一款约定，基于被告某经纪公司已促成买卖双方签订本合同提供的服务，卖方须向被告某经纪公司支付6830元作为佣金，买方自愿为卖方承担须向被告某经纪公司支付的6830元，故买方共支付被告某经纪公司佣金13660元，该笔佣金须于签署本合同当日付清；第十二款约定，本合同签署后，如买卖双方或任何一方未能履行本合同的，双方已支付的佣金不予退还，违约方或合同解除过错方应赔偿守约方的已支付佣金损失，一方或双方未交纳或未全额交纳佣金的，违约方或合同解除过错方应以本次交易中被告某经纪公司应收佣金总和为标准承担佣金损失。同日，原告与被告张某、被告某经纪公司三方签订了物业设施补充协议一份，约定卖方同意将涉诉房屋内的一户一表、双气、机顶盒无偿转让给买方，不再另行计算费用。同时，三方于当日还签订了补充协议一份，约定三方均清楚该成交房产正在办理继承当中；合同的过户时间按照办理继承的时间提前或者顺延；双方须积极配合中介方办理各项流程。
上述合同及补充协议签订后，原告于签订合同当日给付被告张某定金10000元，并给付被告某经纪公司居间服务费13660元。被告张某将其与原告以及被告某经纪公司就涉诉房屋签订公产房屋买卖居间合同及二份补充协议的情况告知了被告何某某，并将10000元定金交予了被告何某某。2013年10月10日左右，被告张某通知被告某经纪公司可以办理涉诉房屋的过户手续。后被告某经纪公司告知被告张某，由于原告的理财产品（500000元）于2013年12月9日方能赎回，暂不能拿出购房款。同年12月5日上午，原告与二被告张某、何某某在被告某经纪公司处协商购房款事宜，原告向该二被告出示了理财产品的存单，但该二被告不予认可。同日下午，原告及该二被告再次到被告某经纪公司处协商购房款问题，原告向该二被告出示了存有100000元的银行卡、70000元现金以及原告父亲的朋友书写的500000元担保书，被告何某某没有认可，并认为原告没有依约凑齐购房款。后被告某经纪公司通知二被告张某、何某某办理涉诉房屋的过户手续，该二被告认为原告未按合同约定凑齐购房款，不同意再将涉诉房屋出卖给原告。2014年1月7日，被告何某某将涉诉房屋出卖给他人。后原告得知了此情况，遂诉至法院。
【争议焦点】
在《公产房买卖居间服务合同》中，卖方和买方的违约责任如何划分？
【法院裁判】
一、解除原告程某与被告张某、被告天津某经纪有限公司于2013年9月30日签订的《公产房屋买卖居间合同》、物业设施补充协议及补充协议；
二、本判决生效后十五日内，被告何某某退还原告程某定金10000元；
三、本判决生效后十五日内，被告天津和宜居家房地产经纪有限公司退还原告程某居间服务费10000元；
四、驳回原告程某的其他诉讼请求。
【律师评析】
被告张某在与原告及被告某经纪公司签订《公产房屋买卖居间合同》及相关补充协议之时，虽没有被告何某某的授权，但是被告张某在签订上述合同及相关补充协议后已将有关情况告知了被告何某某，且被告何某某也收取了原告交纳的定金，并参与了与原告协商购房款的事宜，故应认定被告何某某已对上述《公产房屋买卖居间合同》及相关补充协议予以了追认，并由被告何某某承担合同的权利义务。被告何某某以没有授权被告张某出卖涉诉房屋为由抗辩上述合同无效，没有法律依据，法院不予采信。该合同及相关补充协议系原、被告的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。依照合同约定原告应于2013年12月5日前凑齐房款673000元，但原告在该期限前并没有凑齐相应的房款，违反了合同约定，其应承担违约责任，故原告要求被告双倍返还定金的请求，没有法律依据，本院不予支持。庭审中，被告何某某表示可以退还原告10000元定金，对此原告表示认可，故本院准许。另外，鉴于被告何某某已将涉诉房屋卖予他人，原告与被告张某、被告某经纪公司之间签订的《公产房屋买卖居间合同》及相关补充协议已事实上不能履行，并且原、被告于庭审中均同意解除上述合同及相关补充协议，故本院准许。
关于原告要求被告某经纪公司退还居间服务费13660元的请求一节。该被告作为居间方，虽已经促成原告与被告张某签订了《公产房屋买卖居间合同》及相关补充协议，但涉诉房屋系案外人某市某区教育局所有的企业产房屋，被告张某是否是涉诉房屋的合法承租人，被告张某是否有权出卖涉诉房屋，以及涉诉房屋的所有权人是否同意出卖涉诉房屋等与订立合同具有直接关系的重大事项，该被告并没有进行必要的审查，造成被告张某在没有经过授权的情况下签订了合同。并且在合同履行过程中，被告某经纪公司在得知被告何某某要求办理过户手续的情况下，没有积极地督促原告依约凑齐房款，也未履行如违约所产生的法律后果等相关告知义务，故该被告在提供居间服务的过程中存有一定的瑕疵，其应当退还原告部分居间服务费，故法院酌定被告某经纪公司退还原告居间服务费10000元。
