案情回顾：

王先生夫妇的儿子小王明年准备结婚了，夫妇俩拿出大半辈子的存款300万购买了一套心仪的二手房，准备给小王做婚房使用。看房子、交定金、签合同、汇房款等一系列操作以后，等待房本下发的过程中，老王夫妇却接到了法院的查封裁定。原来，房主钱某因为不能清偿孙某借款，被孙某申请强制执行，法院查封了其名下的房产。事发后，老王夫妇俩找到钱某想要退回购房款，可钱某早已身无分文，这下可让夫妇俩发了愁。

无奈之下，夫妇俩对法院的查封提出了执行异议，经过审查法院驳回了老王夫妇的执行异议。

这种情况下老王夫妇还有救济途径吗？

德敬释法：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条的规定

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：  

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；  

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；  

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；  

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

因此，律师建议老王夫妇向执行法院提起案外人执行异议之诉，维护自己的法律权益。通过法庭审理，查明在法院查封案涉房屋之前，老王夫妇与钱某已经签订了合法有效的书面买卖合同、并全额支付购房款且案涉房屋已由钱某交付老王夫妇使用，未办理完毕过户登记系因房屋管理部门手续流转周期以及法院查封所致，老王夫妇享有排除强制执行的“物权期待权”，因此法院判决不得执行案涉房屋。

德敬提示：

购房毕竟是人生大事，多数人在购房时需要耗尽自己多年的积蓄，因此在购房前最好做一些必要的调查，避免购房后产生法律风险。以下几点是购房时审查的重点，提供给读者参考。

（一）房主是否涉及众多给付案件？

现实中不乏债务人为逃避法院执行，急于将不动产变卖变现，而后进行转移，或明知房屋被查封仍向购房者隐瞒事实情况，出售房屋，因此建议购房者在购买前查询房主的涉诉情况。

（二）房屋是否设立了居住权？

我国《民法典》新增设了居住权制度，房屋所有人有权与他人签订合同设立居住权，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。鉴于上述居住权的种种限制，购房者在购买二手房时，应当同时调查该二手房是否设立了居住权。如果设立了居住权，建议购房者在确认该二手房房屋居住权注销后再行购买。

（三）房屋的学区功能是否已经使用？

很多购房者购买二手房的原因系在于购买二手房之后，可以立即使用该房屋的学区功能，较一手商品房具有一定的优势。为此，购房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用了该房屋的学区功能。

（四）二手房是否“凶宅”？

个别房屋发生过刑事案件，甚至是凶案命案，虽然封建迷信是不被倡导的，可是购买这样的二手房居住，心里多少会有些不舒服。建议向中介方打听，向卖方委婉询问，向周围邻居打听，向物业询问。另外，在签订房屋买卖合同时可以对此进行约定。