刘彬律师
律师观点分析
郑州合同纠纷律师推荐 刘彬律师
基本案情：
2013年9月30日，宋某从新乡某房地产公司购买房屋一套（下称“宋某房屋”），并签订书面商品房买卖合同，并按照合同约定一次性支付全部房款，同日，新乡某房地产公司向宋某开具房款收据。
2011年1月19日，新乡某房地产公司与某银行订立贷款合同，并在宋某购买的房屋上设立抵押权。
因新乡某房地产公司迟迟不予清偿贷款，某银行起诉至新乡市某人民法院并于2014年10月16日查封包含宋某房屋在内的多套房屋。
2017年8月17日，宋某姐姐向宋某支付房款40万元，宋某姐姐与新乡某房地产公司另行签订书面商品房买卖合同，除业主姓名从宋某变更为宋某姐姐外，合同内容、房款收据、入住手续等相关资料均与宋某与新乡某房地产公司签订的相应资料一致。
新乡某房地产公司因自身资金问题始终未为宋某在内的多位业主办理产权登记。
宋某姐姐向当地房管部门反映产权登记事宜过程中发现房屋被查封，于是向新乡市某人民法院提起案外人执行异议之诉。
我方作为宋某姐姐代理人参与诉讼，提出以下观点：
《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号）第十一条第一款：人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。
宋某提交的证据证明其完全符合上述规定，享有排除强制执行的合法权益。
但宋某在人民法院查封后将房屋转让给宋某姐姐，宋某姐姐能否排除执行，宋某姐姐与新乡某银行爆发激烈争议。
新乡某银行认为：宋某姐姐的商品房买卖合同真实签订时间晚于人民法院查封时间，不应排除执行。
我认为：宋某享有排除执行的合法权益，双方并无争议。宋某姐姐按照宋某资料重新与新乡某房地产公司签订合同的行为，应当认定为合同权利义务的概括转移，宋某姐姐的合同签订时间不应当机械理解，宋某姐姐取得案涉房屋与宋某取得案涉房屋存在明显的关联性，应当按照宋某的合同时间予以认定；宋某姐姐交易真实，入住案涉房屋多年，同样为商品房消费者，应当排除执行。另外，从节约司法资源及成本来看，若宋某姐姐败诉的，宋某必将作为案外人另行提起执行异议之诉，双方对于宋某享有排除执行权益并无争议，徒增诉累，不利于纠纷解决。
法院判决：
一审法院采纳律师观点，认为宋某姐姐的受让行为得到了新乡某房地产公司的认可，应视为宋某姐姐取代宋某享有该合同的权利与义务，应当按照宋某的合同签订时间认定宋某姐姐的合同签订时间，驳回了某银行要求继续执行房产的诉讼请求；二审法院维持原判。
律师支招：
在案外人执行异议之诉中，人民法院审查证据的真实性颇为严格。本案中，人民法院认同律师合同权利义务的概括转移的观点的大前提，事实上，实质上审查了宋某、宋某姐姐是否享有排除执行的权益，尤其着重审查了宋某本人的合同签订、房款支付、入住情况、是否具备商品房消费者的情况。购买商品房时，建议前往当地房管部门或不动产登记部门查询房屋是否存在抵押、查封等情形，提高产权意识。
声明：
本文内容仅代表本案案件分析与法律解读，不构成正式法律意见。如遇具体法律纠纷，请联系刘律师一对一咨询。