郑丽萍律师
律师观点分析
一、案情简介
我方当事人 A 置业公司通过司法变卖取得大型商超物业产权，原产权方与商超承租方早年签订借款抵租金协议，承租方主张巨额垫付款本息抵扣全部租金，拒付产权变更后的租金。我方起诉要求承租方支付欠付租金、解除租赁合同并腾退房屋；承租方反诉要求继续履约，同时主张我方停车场管理违约，索赔三千余万元补偿金。一审法院认定剩余垫付款本金可抵扣租金，判令我方支付 10 万元补偿。我方不服提起上诉。
二、案件分析
1.借款抵扣协议独立于租赁合同，拍卖时未披露该权利瑕疵，利息不能约束新产权人；
2.承租方所称垫付款实质为借款，无权计收利息用于抵扣我方受让产权后的租金；
3.停车场政策调整未造成商超实际停业经营，其高额补偿主张无损失依据；
4.承租方长期拒缴租金构成根本违约，我方有权解除合同收回物业。
三、案件结果
二审法院纠正一审租金核算错误，认定承租方不存在欠付租金，驳回我方索要租金、腾退房屋诉请；但维持我方需支付 10 万元补偿、租赁合同继续履行判项，整体大幅降低我方原需承担的租金支付义务，驳回承租方三千余万元高额赔偿诉求，大幅减轻当事人经济损失。
四、办案心得
不动产司法拍卖受让物业，务必提前核查租赁项下全部补充协议、垫资抵扣约定。新旧产权人租金结算争议核心在于区分主租赁合同与独立借款协议效力，利息不能随租赁物权一并转移。同时高额违约金主张需以实际损失为支撑，庭审中重点梳理财务对账数据、固定经营未受损证据，可有效驳回对方超额索赔。本案兼顾物权变动规则与合同相对性，最大限度维护委托人财产权益。