李喜敏律师
律师观点分析
一、案情简介
某国有物业经营管理中心（以下简称“物业中心”）将一处国有经营性商铺出租给自然人A用于经营，双方签订书面租赁合同，明确租期、租金标准、支付方式及违约责任。合同履行期间，承租人A自2020年10月起停止支付租金，直至租期届满仍未返还房屋、结清费用。
物业中心多次催缴无果后提起诉讼，要求承租人返还房屋、支付欠租及违约金。一审法院依据地方疫情租金减免政策，错误叠加计算免租月份，大幅核减应付租金，导致国有资产面临不当流失风险。物业中心不服一审判决，委托李喜敏律师提起上诉。
二、争议焦点
1、本案核心争议为疫情期间国有房屋租金减免月份的正确计算口径：
2、2020年多份疫情租金减免政策文件，是叠加适用还是补充补足关系；
3、物业中心已实际给予承租人的减免优惠，是否应在总减免月份中予以扣减；
4、一审按11个月减免是否错误，二审应如何纠正以避免国有资产损失。
三、律师办案思路与核心策略
1、政策精准解读，厘清适用逻辑
全面梳理2020—2022年地方政府及财政、发改部门发布的国有房屋租金减免文件，论证2020年两份核心政策并非并行叠加，而是补足关系，全年减免上限为3个月；2022年政策减免6个月，合计合规减免9个月，一审按11个月计算属法律适用错误。
2、固定已减免事实，避免重复扣减
提交租金缴费发票、财政批复文件等关键证据，证实物业中心在2020年已按政策为承租人办理免收1个月、减半2个月的优惠，对应减免月份应在总额度中抵扣，实际可减免月份为7个月。
3、紧扣合同与法律，夯实违约认定
依据《民法典》及租赁合同约定，明确承租人欠租构成根本违约；结合最高法涉疫情民事案件指导意见，主张政策减免应在合规范围内适用，不得过度减免损害国有资产权益。
4、二审聚焦改判，精准计算金额
上诉请求明确：撤销一审租金判项，改判支付2020年10月13日—2023年1月12日欠租，并以起诉日为起算点按LPR计算违约金，同时抵扣已缴押金，确保计算清晰、诉求合法。
四、裁判结果
二审法院经审理，完全采纳李喜敏律师代理意见，作出改判：
1、维持一审关于返还房屋的判项；
2、撤销一审租金及违约金判项；
3、改判承租人A向物业中心支付欠租141645元，并以欠租为基数，自2023年5月10日起按一年期LPR计付违约金至清偿之日；
4、驳回物业中心其他诉讼请求。
二审判决纠正一审错误计算，成功为委托方挽回租金差额近3万元，有效防止国有资产流失。
五、案件亮点与典型意义
政策适用零差错：在多份疫情减免政策交织的复杂场景下，精准区分“补足”与“叠加”，确立同类案件政策适用标准。
证据闭环制胜：以发票、财政函件固定已减免事实，避免重复减免，逻辑严密、说服力强。
国有资产守护：作为国有物业出租方代理律师，坚持合法合规底线，通过二审精准改判，实现法律效果与社会效果统一。
违约金合理调整：兼顾疫情影响与违约事实，促成法院按法定标准支持违约金，平衡双方权益。
六、律师提示
涉国有房屋租赁纠纷，尤其是疫情减免政策适用，务必严格依据官方文件口径，避免简单叠加计算导致国有资产受损。出租方应留存租金缴纳、减免审批、催缴通知等完整证据，发生争议后及时委托专业律师介入，最大限度维护合法权益。