律师观点分析
【案情简介】
本律师代理原告刘某某。
原告刘某某通过司法拍卖购买位于武汉市青山区某门面，门面购买后原告发现现在由一周姓男子经营一家拉面馆。原告要求被告腾退房屋，但被告以与原房主存在租赁关系，并已经全额支付过租金位，根据买卖不破租赁原则拒绝腾退。后原告诉至法院。
【判决结果】
1.被告某拉面馆立即腾退涉案门面房；2.被告某拉面馆自2018年6月20日起按照每月5800元向原告支付租金。
【律师分析】
何为买卖不破租赁原则？指的是不动产的买卖，原则上不影响租赁关系的继续有效，具体而言是指，如果某一房屋在签订买卖合同之前已经将该房屋出租给他人，虽然该租赁关系不影响买卖合同的效力，也不影响过户，但是在原租赁合同期间仍然受法律保护，租房的人仍然有权利在原租赁合同的时间内继续使用房屋，新房主在原租赁期间内不能要求租户腾退。但是该原则也有例外：第一，承租人租赁房屋之前，该房屋已经被法院查封；第二，租赁房屋之前，该房屋已经被抵押。
被告兰州拉面虽然在原告拍卖取得涉案房屋产权之前已经与原房主存在租赁关系，目前尚处于合同有效期内并一次性支付了所有租金，但是经过本律师前往房管部门查询档案得知，涉案房屋在租赁出去之前已经抵押给银行了，因此银行为了实现抵押权对房屋进行拍卖，可以突破原租赁合同的限制。
【律师提醒】
由于只有律师调查取证的权利，因此对于房屋腾退诉讼对房屋本身是否被查封或抵押的权利状态对案件的走向起着至关重要的作用，委托律师进行背景调查便显得十分必要。
