冯莉律师
【导读】
在现实生活中，不少父母为了方便融资或帮助亲友，会打起了登记在未成年子女名下房产的主意。那么，父母作为监护人，替孩子签字把房子抵押出去，这份抵押合同到底有没有法律效力？一旦还不上钱，银行或债权人能拍卖孩子的房子吗？
吉林省四平市铁西区人民法院就审理了这样一起典型的金融借款合同纠纷案，判决结果给所有家长和相关金融机构敲响了警钟。
一、基本案情：父亲代签抵押合同，儿子名下房产险被拍卖
2023年3月，金某因筹措经营资金，向某银行申请贷款120万元。为了顺利获批贷款，金某的好友张某站了出来，愿意提供担保。
张某将自己未成年儿子张小某名下的一套房屋，作为该笔贷款的抵押物。张某以法定监护人及代理人的身份，在《最高额抵押合同》上签了字，并配合银行办理了抵押登记手续。
然而，借款到期后，债务人金某因资金链断裂逾期未还款。2025年1月，某银行将相关方诉至法院，请求判令对张小某名下的这套房屋进行折价、拍卖或变卖，并对所得价款享有优先受偿权。
二、法院裁判：严重损害未成年人利益，抵押行为无效
本案的争议焦点在于：父亲代未成年儿子签字的抵押合同是否有效？
一审法院审理后认为：
案涉《最高额抵押合同》签订时，张小某不满八周岁，属于无民事行为能力人。虽然其父张某是法定代理人，有权代为签字，但法律对监护人的代理权有严格限制。
张某代儿子抵押房产，目的是为他人的经营性贷款提供担保。这既不是为了张小某的生活、教育所需，也不属于让张小某“纯获利益”（如接受赠与、奖励）的行为。相反，该行为将未成年人的重大财产置于巨大的代偿风险之中，严重损害了张小某的合法权益，违反了法律的禁止性规定。
因此，法院认定该抵押合同及抵押行为无效，判决驳回银行要求对张小某名下房屋优先受偿的诉讼请求。
银行不服提起上诉，四平市中级人民法院二审审理后，作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
三、律师说法：监护人的权利边界在哪里？
这个案例非常典型，它再次明确了我国《民法典》对于未成年人财产保护的底线。
1. 法律依据：最有利于被监护人原则
《中华人民共和国民法典》第三十五条明确规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”
2. 什么是“为被监护人利益”？
在司法实践中，父母处置（如出售、抵押）未成年子女名下的房产，必须是为了子女的利益。例如：
有效情形：孩子患重病急需资金治疗、孩子出国留学需要大额学费等。
无效情形：父母自己经商周转、为亲友的债务提供担保、偿还父母自身的债务等。
本案中，张某拿儿子的房子为朋友的生意贷款做担保，显然属于“损娃利己”的无效代理行为。
四、冯律师提醒
对于父母：登记在孩子名下的房产，法律上属于孩子的个人财产，而非父母的“备用钱包”。切勿随意拿孩子的房产去抵押或担保，否则不仅合同可能无效，还可能因侵害被监护人权益承担法律责任。
对于出借人/银行：在接受未成年人房产抵押时，必须尽到审慎的审查义务。如果明知借款用途与孩子利益无关（如经营性贷款）仍接受抵押，将面临抵押权落空、无法优先受偿的巨大风险。