案件：张三和某某开发商签订租赁合同，承租一年后，遭遇疫情，张三一直未支付租金，开发商将张三诉至法院，张三经查询，该商铺为架空层，张三反诉：1、确认租赁合同无效。2、开发商赔偿装修损失。张三的反诉请求能否得到支持？

王华珍律师解析：

合同有效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释第十四条的规定，认定合同无效，应当以该合同是否违反我国法律效力性强制性规定为依据，而目前我国并没有任何属于效力性强制性规定的法律禁止所谓“架空层”的出租。

司法实践中，架空层的出租，法院也都是认定合同有效。如：（2018）沪0117民初4408号判决书：涉案房屋位于架空层。诉讼中，关于上述合同的效力，原告起诉时主张无效。审理中，本院结合案情释明合同有效，但不宜继续履行。原告据此变更了诉请，被告提起反诉。

（2016）闽0121民初1680号判决书：本案事实认定如下：2016年3月16日，原告张力与被告郑忍签订《租赁合同》，其内容为：“……第一条：架空层的坐落及面积情况，甲方出租给乙方的架空层位于龙峰、赢州花园内，出租架空层面积为各60平方米。本案原告与被告郑忍的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案合同未约定合同解除的条件，也未存在法定解除的情形，故原告主张解除与被告郑忍于2016年3月16日签订的《租赁合同》的诉请，本院不予支持。

（2017）浙0122民初324号判决书：地上架空层1564.28平方米（即案涉租赁房屋）及二楼现状面积归原告所有。

本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，原告依据合同约定将租赁房屋交付给被告占有使用，而被告未按合同约定支付租金，拖欠累计1个月以上，也未经原告书面同意擅自转租，构成违约，现被告也同意解除合同，故对原告请求解除原、被告于2015年11月19日签订的房屋租赁合同及腾退房屋的诉讼请求予以支持，第三人刘理全和柳红君所转租的房屋应腾退交还原告。

（2018）粤13民终6515号判决书：本院认为：一、关于本案租赁合同效力的问题。第一、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释第十四条的规定，认定合同无效，应当以该合同是否违反我国法律效力性强制性规定为依据，而目前我国并没有任何属于效力性强制性规定的法律禁止所谓“架空层”的出租，上诉人广东德盛业投资集团有限公司依据管理性强制性规定请求确认本案租赁合同无效缺乏依据。

虽然网络上充斥着各种意见认为架空层属于公共空间，属于全体业主所有。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)未依法取得房屋所有权证的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)权属有争议的;(五)属于违法建筑的;(六)不符合安全标准的;(七)已抵押，未经抵押权人同意的;(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。但这些规定并非效力性强制性规定，所以遇到此类问题，还是建议咨询专业律师。