郎欢律师
你有没有遇到过这种情况：签了购房合同、付了全款、房子也住进去了，但因为各种原因迟迟没办下不动产权证。有一天突然收到法院传票——开发商欠了别人的钱，你住的这套房子被查封了。
这不是小概率事件。近年来房地产开发企业债务违约频发，大量购房人陷入“钱已付、房被封”的困境。2025年7月24日，最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号，以下简称《解释》）正式施行，至今已近一年。这部司法解释对购房人排除强制执行的条件做了系统性调整，其中有几个变化值得特别关注。
PART 01
变化一：保护范围从“唯一住房”扩展到“改善型住房”
《解释》施行前，司法实践中商品房消费者要排除强制执行，通常需要满足《执行异议和复议规定》第二十九条的条件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《解释》第十一条（法释〔2025〕10号第十一条）对此做了重要调整。最高法民一庭、执行局负责人在答记者问中明确说明，判断商品房消费者的保护范围，“居住生活需要”应不再限于家庭唯一住房，并可涵盖改善性住房。以家庭（夫妻和未成年子女）为单位考察房屋持有状况，而非机械地以买受人名下有无其他住房为准。
典型案例：购房人名下已有102平方米郊区无电梯住房一套，又购买了市中心104平方米学区电梯房。二审法院认为，案涉房屋属于改善型住房需求，同样属于满足生存权的合理消费范畴，判决不得执行。
这个案例表明，名下“有房”不等于不受保护——如果已有住房不能满足家庭居住需要（包括学区、通勤、医疗等），购买改善房同样可以排除强制执行。
PART 02
变化二：进城务工人员城市购房受到特别关注
《解释》配套发布的典型案例三涉及进城务工人员购房场景。韩某系进城务工人员，2009年在市区购买商品房并支付全款、装修入住。韩某在农村另有130余平方米房屋一套。抵押权人主张韩某农村有房，不符合“名下无其他用于居住的房屋”的条件。
法院最终支持了韩某排除抵押权执行的主张。裁判理由明确指出：农村房屋距离市区较远，不能满足韩某及其家人工作、生活所需，所购商品房仍属于用于居住的房屋，具有生存利益，“相较于商业银行的商事利益而言，具有优先保护价值”。
这一裁判规则对大量“老家有房、城市打工”的购房人群体意义重大。进城务工人员虽在农村保留了住房，但因工作生活重心转移至城市，在城市购买的住房同样属于生存权保障范畴。
PART 03
变化三：房屋不能交付时，购房款可以“拿回来”
《解释》第十二条第二款明确规定：商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能，导致房屋买卖合同已经解除的，请求在变价款中支持其价款返还的，人民法院应予支持。
这是对烂尾楼购房者最直接的救济。如果楼盘已无交付可能，购房人不仅可以在执行程序中主张房屋交付请求权（排在第一顺位），还可以在合同解除后主张购房款返还请求权。?两项权利在清偿顺位上都优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。
PART 04
变化四：预告登记制度的保护力度明确
《解释》明确，房屋买受人依法进行预告登记的，可以排除他人通过交易、强制执行等方式取得物权登记的可能性。预告登记权利人证明已符合办理物权登记条件的，可以请求排除查封措施。
这意味着，购房人如果办理了预告登记（区别于网签备案，需依法办理物权预告登记），就有了对抗后续查封和执行的“法律盾牌”。注意：预告登记自能够办理本登记之日起九十日内未申请，将失效。?对于准备购房的人来说，签约后第一时间办理预告登记，是最简单也最有效的风险防范手段。
PART 05
几个实操建议
第一，不要以为“付了钱、住了人”就万无一失。如果开发商出现债务危机，你的房子可能随时被查封。建议购房后尽快办理预告登记和不动产权证书，这是对抗执行的最有力武器。
第二，如果发现所购房屋被查封，不要慌张。收集好购房合同、付款凭证（银行转账记录）、入住证明（物业费水电费缴纳记录）等证据，及时向执行法院提出执行异议。
第三，注意区分自己的身份——商品房消费者（以居住为目的购房）和一般买受人（投资性购房）在保护力度上存在显著差异。前者可以对抗抵押权甚至建设工程价款优先受偿权，后者保护力度较弱。纯投资性购房不在《解释》的保护范围之内。
第四，如果楼盘已停工烂尾，不要被动等待。必须先评估房屋是否确无交付可能（如已停工烂尾且无复工计划），若仍有复工可能，主张交房通常优于退款。房屋已无交付可能的情况下，应当及时主张解除合同并主张购房款返还请求权，这个权利在执行清偿顺位上排位极高，是拿回购房款的最有效路径。此外，价款返还请求权还须满足《解释》第十一条第一、三项条件（查封前签约、用于居住生活需要），并非解约即自动优先。
法释〔2025〕10号施行即将满一年，司法实践中已经积累了不少适用案例。对于购房人来说，规则正变得更加清晰和友好——但前提是，你要知道自己有什么权利，以及在什么时候应该行动。