律师观点分析
房屋买卖合同纠纷
案情特征词：买卖合同诉讼财产保全真实性居间放弃继承继承清偿关联性转账交易明细
上诉人（一审被告）：A，男，1975年生，汉族，住黑龙江省伊春市西林区，同时是上诉人李X的法定代理人。
上诉人（一审被告）：李X，女，2009年生，汉族，住黑龙江省伊春市西林区。
上诉人（一审被告）：罗X，女，1953年生，汉族，住黑龙江省伊春市西林区。
被上诉人（一审原告）：B，女，汉族，1978年生，住XX北海市海城区。
委托诉讼代理人：张X，XX先导联合（海城）律师事务所律师。
上诉人A、李X、罗X因与被上诉人B房屋买卖合同纠纷一案，不服XX壮族自治区北海市海城区人民法院（2021）桂0502民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人A、被上诉人B的委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼。上诉人罗X经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人A、李X、罗X上诉请求：不服一审判决第一项支付购房款27万元和违约金27万元基数，应予改判支付购房款15万元，违约金以15万元为基数。
事实与理由：一审判决认定事实错误，判决错误，应予改判。2019年12月27日被上诉人（卖方）与刘X（买方）通过北海XX公司的居间，共同签订房地产买卖及居间合同一份，主要约定被上诉人B将名下位于北海市海城区不动产以35万元价格转让给刘X，建筑面积97.63平方米，产权证号【北房权证（2009）字第001XXXX9541号】，签约当天买方须向卖方一次性支付定金5000元，买方在过户当天支付7.5万元给卖方，剩余27万元由买方办理银行贷款支付。2009年12月31日，B作为甲方，刘X，A作为乙方共同签订《北海市二手房买卖合同》一份，主要约定甲方将位于北海市海城区5万元转让给乙方，建筑面积97.63平方米，乙方采用贷款方式付款，于2019年12月31日前支付首期支付房款总价的37.5％，即15万元；其余价款向农村信用社申办抵押贷款，拟贷款金额为15万元，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方自行筹齐剩余的房价款，以现金形式支付给甲方。而真实的事实是上诉人A于2020年1月2日12：55：05已向B支付购房款20万元整，有银行的转账记录凭证为证，剩余房款为15万元，故违约金的认定基数也应为15万元，而不是一审定的27万元和上诉人A仅支付8万元首付款的事实。综上，请求二审法院予以改判。
被上诉人B答辩称，上诉人的上诉理由不能成立，没有事实依据，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。
上诉人罗X经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证等权利。
B向一审法院起诉请求：1．A、李X、罗X向B支付拖欠的购房款27万元；2．A、李X、罗X向B支付逾期付款违约金（以房屋出售价35万元为基数，自2020年2月28日起按每日千分之一比例计算至2020年12月14日为101850元，以后另计至A、李X、罗X付清款项止）；3．A、李X、罗X支付律师代理费3000元；4．A、李X、罗X承担B 因诉前保全所支付的保全费用2370元及购买财产保全险1000元；5．本案诉讼费用由A、李X、罗X承担。
一审法院认定事实：A与刘X系夫妻关系，两人于2008年7月24日登记结婚，李X系A与刘X的女儿，罗X系刘X的母亲。刘X于2020年7月6日去世。 2019年12月27日，B（卖方）与刘X（买方）通过北海XX公司的居间，共同签订《房地产买卖及居间合约》一份，主要约定B将名下位于北海市海城区不动产以35万元转让给刘X，建筑面积97.63㎡，产权证号【北房权证（2009）字第001XXXX9541号】；签约当天买方须向卖方一次性支付定金5000元，买方在过户当天支付7.5万元给卖方，剩余27万元由买方办理银行贷款支付。 2019年12月31日，B作为甲方，刘X、A作为（乙方）共同签订《北海市二手房买卖合同》一份，主要约定甲方将位于北海市海城区0万元转让给乙方，建筑面积97.63㎡；乙方采用贷款方式付款，于2019年12月31日前支付首期支付房款总价的37.5％，即15万元；其余价款向农村信用社申办抵押贷款，拟贷款金额为25万元，乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给甲方。乙方逾期支付转让房屋价款的，逾期未超过5日的，乙方应按日向甲方支付房屋转让总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过5日后，乙方未支付转让房款价款的，甲方有权单方解除合同，甲方解除合同的，乙方应按日向甲方支付房屋转让总价款百分之三的违约金。
经庭审查实，B与A确认双方达成的房屋转让总价款为35万元。刘X、A已向B支付了购房款8万元，因未能办理银行按揭贷款，尚欠27万元未支付。A当庭表示其与李X不放弃继承刘X遗产的权利，但不同意继续履行房屋买卖合同。
另查明，B向一审法院提起了诉前保全申请，申请查封案涉不动产，并因此 支付了诉前保全费2370元及诉讼财产保全保险费1000元。B因本案诉讼委托律师产生律师代理费3000元。
案涉不动产产权已于2020年1月7日办理至A、刘X名下【桂（2020）北海市不动产权第XXX号、桂（2020）北海市不动产权第XXX号】。B尚未将案涉不动产移交A占有、使用。
一审法院认为：B与刘X签订的《房地产买卖及居间合约》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政规定的强制性规定，合法有效。B与刘X、A签订的《北海市二手房买卖合同》约定的房屋总价款为40万元，B与A当庭确认该约定不是其真实意思表示，真实的房屋总价款为35万元，一审法院予以认可。根据
“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，《北海市二手房买卖合同》中关于房屋总价款40万元的约定无效，其余条款合法有效，双方当事人应按照诚实信用原则全面履行合同义务。刘X、A支付首期房款8万元后，B已将案涉不动产办理至两人名下以便其申请银行贷款，刘X、A因故未能申请银行贷款，则应继续按照《北海市二手房买卖合同》的约定，以现金形式向B支付剩余购房款27万元，A抗辩称不愿继续履行房屋买卖合同，有悖于双方基于意思自治达成的合同约定，一审法院不予采纳。鉴于《房地产买卖及居间合约》《北海市二手房买卖合同》均未约定办理贷款不成的情况下，剩余购房款的支付期限，则A自B向一审法院起诉主张剩余购房款之日起，即应及时履行支付剩余购房款的义务，其逾期未支付，已构成违约，B主张A支付剩余购房款27万元及违约金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，违约金酌情调整为以27万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月14日起计算至清偿之日止。刘X死亡后，A、李X、罗X作为其第一顺序继承人，A、李X不放弃继承刘X遗产的权利，罗X未作出放弃继承刘X遗产的意思表示，则A、李X、罗X应当在继承刘X遗产的范围内，对上述债务进行清偿。《房地产买卖及居间合约》《北海市二手房买卖合同》均未约定律师代理费、诉讼财产保全保险费的负担情况，对原告该项诉请，一审法院不予支持。
一审法院依照规定判决：
一、A、李X（在继承刘X遗产的范围内）、罗X（在继承刘X遗产的范围内）支付购房款27万元及违约金（违约金以27万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年1月14日起计算至清偿之日止）给B；二、驳回B的其他诉讼请求。案件受理费6876元，诉前保全费2370元，合计9246元，由A、李X、罗X共同负担，李X、罗X负担的部分以继承刘X遗产的实际价值为限。
二审期间，上诉人向本院提交证据如下：证据1收款收据，拟证明中介收取了中介费5000元办理买房事宜；证据2银行交易明细，拟证明上诉人交了购房首付款20万元。
被上诉人B质证如下：证据1的真实性由法庭调查，对其关联性不予认可；对于证据2的证明内容和真实性有异议，被上诉人收到的20万流水上面还有一笔同一天同一时间段转账来自被上诉人的前夫张XX，当天在场的人员包括张X都能证实该12万元是为了帮助上诉人贷款买房暂时转给上诉人。
本院对上述证据认证意见如下：证据1具有真实性、合法性，但对其关联性不予认可；证据2的真实性、合法性和关联性均予以认可，但对其证明目的不予确认。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
关于案外人刘X向被上诉人B支付了多少涉案购房款问题，本院认为，一审法院对涉案合同的相关效力认定并无不当，本院予以维持。上诉人二审中主张案外人刘X经上诉人A的个人账户已向被上诉人B支付20万元购房款，但上诉人在一审及二审中均确认实际支付了购房款8万元，对另外12万元的具体情况不清楚。关于涉案转账20万元中多出的12万元的问题，一审中被上诉人的当庭陈述、证人张X的证人证言均表明是案外人张XX在2020年1月2日先向A的个人账户转账支付，再经该账户转入被上诉人的个人账户，目的是以便办理涉案房屋的银行贷款按揭手续。
前述当事人陈述及证人证言与二审中上诉人举证的银行交易明细的流水反映完全一致，形成证据链，本院对被上诉人的抗辩主张予以采信。上诉人二审中并未提供确实充分的反证予以证实其反言，根据禁止反言原则，对上诉人的上诉主张，本院不予采纳。
综上，上诉人A、李X、罗X的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，裁判结果正确，本院予以维持。依照规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6876元，由上诉人A、李X、罗X负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
