邓慧婷律师
律师观点分析
案件背景:某夫妻为购置商用房产向某甲商行按揭贷款 72 万元，签订按揭借款合同，以案涉房产办理抵押预告登记，来地产公司提供阶段性连带保证，约定办妥正式抵押登记后开发商保证责任解除。借款人自 2024 年 12 月底开始断供逾期还款，开发商怠于配合购房者办理不动产办证、正式抵押手续；开发商庭审抗辩：应先行处置抵押物偿债、担保条款未提示说明，仅承担补充责任。银行诉请宣布贷款提前到期、夫妻还本付息、开发商连带清偿、房产优先受偿。案涉楼栋已完成开发商名下首次确权，购房者拒不办证。
处理过程:邓慧婷作为某甲商行全权代理人，整理借款合同、放款凭证、还款流水、预告登记证明、楼盘首次登记材料、面签笔录等全套证据，庭审针对开发商免责抗辩，紧扣合同黑体提示条款、阶段性保证立法规则与民法典担保司法解释，举证开发商恶意拖延办证属于不正当地阻止保证解除条件成就、阶段性保证虽失效但合同另行约定的独立连带保证条款继续有效，完整论证开发商仍需全额连带担责，最终全部诉讼主张被法院采信。
结果:法院判令夫妻二人连带偿还剩余借款本金 578330.79 元及截至 2025 年 7 月 6 日的利息、罚息、复利，后续以欠款总额为基数按年利率 4.95% 计算罚息至实际清偿完毕，房地产公司对案涉全部债务承担连带清偿责任，某甲商行在 72 万元限额内对案涉房产享有优先受偿权。
亮点:· 破开发商阶段性保证免责惯例：法院认定购房者、开发商怠于办证阻却抵押落地，视为保证解除条件成就，但合同另行约定独立连带保证条款有效，开发商不能借预告抵押规避连带担保责任；
· 明确抵押预告登记确权规则：楼盘完成首次登记、无失效情形，预告抵押直接产生正式抵押权效力，银行依法享有房产优先受偿权；
· 格式条款抗辩不成立：合同落款黑体专门释明已对担保条款尽提示说明义务，开发商以未加粗告知免责的抗辩被全盘驳回；