深圳房产合同纠纷律师--中介促成房产交易遭欠佣，律师协助追回佣金及利息

律师观点分析

一、案例核心主体（均为化名）

1.原告：陈岩，海诚中介公司，已注销，独资股东、法定代表人，依法承继公司全部债权

2.被告：美居公司，房地产分销服务商，与海诚中介公司签订合作协议；东润地产公司，“龙悦城” 楼盘开发商；

3.委托诉讼代理人：高龙祥，北京市京师 (深圳) 律师事务所律师

4.其他关联主体：海诚中介公司，已注销，原告曾为该公司独资股东、法定代表人;“龙悦城” 楼盘（，东润地产公司开发的涉案楼盘;客户：李女士，经原告中介服务购买 “龙悦城” 房产的业主；

二、案情简介

1.合作背景与合同约定

2015 年 8 月 13 日，陈岩经营的海诚中介公司与美居公司签订《XXX会员服务合同》及附件，约定：美居公司为海诚中介公司提供 “龙悦城” 楼盘分销信息及结算服务，海诚中介公司通过美居公司 “XXX” 开展中介业务；佣金结算规则为 “东润地产公司（开发商）向美居公司支付佣金后，美居公司扣除 20% 服务费，再将剩余 80% 支付给海诚中介公司”；合同有效期 1 年，但佣金结算不受期限限制，需结清所有佣金。

2016 年 3 月 16 日，美居公司与东润地产公司签订《联动转介销售代理合同》，约定：美居公司为 “龙悦城” 提供转介销售服务，有效转介客户享 30 天保护期（保护期内禁止重复转介）；2016 年 6 月 1 日 - 30 日期间，若美居公司当月认购套数≥21 套，佣金率为 5%，成交高层住宅可获现金奖 5000 元 / 套；6 月 19 日楼盘开盘时，5 月已认筹未选房客户的保护期顺延至开盘当天，开盘成交的额外奖励转介业务员 1000 元 / 套、转介公司管理层 1000 元 / 套。

2.中介服务履行与欠佣争议

2016 年 5 月 23 日，陈岩带客户李女士到 “龙悦城” 看房，当日签订《转介确认单》《客户诚意登记协议书》（东润地产公司盖章确认）并认筹，但因房源紧缺未选到房。

2016 年 6 月 19 日 “龙悦城” 开盘，李女士选定北 11 期 129 栋 1502 号房（面积 96.27㎡，成交总价 1376598 元），后于 2016 年 10 月 17 日与东润地产公司签订《商品房买卖合同》。

陈岩向美居公司、东润地产公司主张佣金及奖励时，两被告以 “李女士开盘时系个人到访，属于‘跳单’” 为由拖延付款。陈岩多次通过微信、提交《情况说明》等方式催讨，均无结果。

3.公司注销与债权承继：2020 年 7 月 20 日，海诚中介公司注销，陈岩作为独资股东，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条（投资人对企业财产享有所有权，企业注销后可主张债权），依法承继公司对美居公司、东润地产公司的债权，后以个人名义提起诉讼。

三、法院审理

1.案件受理与庭审情况：本案由广东省深圳市福田区人民法院立案（原案号：(2021) 粤 0304 民初 17549 号），根据民事诉讼程序繁简分流改革试点规定，适用普通程序独任审理，于 2021 年 6 月 23 日公开开庭。原告陈岩及委托诉讼代理人高龙祥、被告美居公司委托代理人到庭参加诉讼；被告东润地产公司经法院合法传唤无正当理由未到庭，法院依法缺席审理。

2.争议焦点与证据质证

1）焦点一：原告主体是否适格

美居公司未直接抗辩主体问题，法院结合陈岩提交的海诚中介公司工商注销信息、个人独资企业登记资料，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条，认定陈岩作为独资股东，有权以个人名义起诉，主体适格。

2）焦点二：中介服务是否有效、佣金是否应支付

陈岩提交证据：《XXX会员服务合同》《联动转介销售代理合同》（证明合作关系及佣金规则）、《转介确认单》《客户诚意登记协议书》（复印件，载明 5 月 23 日带客认筹，东润地产公司盖章，陈岩称原件在东润地产公司）、李女士《商品房买卖合同》及不动产登记结果（法院调查取证，证明 6 月 19 日选房、10 月 17 日签约，成交真实）、向美居公司催佣的微信聊天记录及《情况说明》（证明多次主张权利）。

美居公司抗辩：依据合同约定 “开发商向美居公司支付佣金后，才向陈岩付款”，现东润地产公司未向其支付佣金，付款条件未成就；同时否认 2016 年 6 月 “龙悦城” 成交套数≥21 套，主张佣金率不应按 5% 计算。

3）焦点三：现金奖、额外奖励及律师费是否应支持

陈岩主张：李女士属于 “5 月认筹未选房、保护期顺延至开盘当天” 的情况，应获现金奖 5000 元、额外奖励 1000 元；同时要求美居公司承担律师费 8000 元。

美居公司抗辩：陈磊无证据证明李女士是开盘当天签订购房合同（仅能证明 6 月 19 日选房，10 月 17 日签约），不符合奖金条件；合同未约定律师费承担，故不应支付。

3.关键事实认定

法院确认李女士购房事实：通过调查不动产登记信息，核实李女士确实购买 “龙悦城” 涉案房产，成交总价 1376598 元，且购房流程与陈岩中介服务直接关联（5 月认筹、6 月选房），排除 “跳单” 可能。

法院认定佣金率按 5% 计算：美居公司作为《联动转介销售代理合同》一方，对 “2016 年 6 月成交套数” 负有举证责任，但其以 “不清楚” 为由未提交证据，依据 “举证责任分配原则”，法院采信陈岩主张，按 5% 佣金率计算。

法院认定美居公司付款条件已成就：虽合同约定 “开发商付款后美居公司再付款”，但美居公司在陈岩多次要求下，未积极与东润地产公司交涉佣金结算，也未将结果告知陈岩，属于 “消极履行义务”，不能以 “开发商未付款” 为由拒绝向陈岩支付佣金。

四、法院判决

依据《中华人民共和国合同法》第四十四条（合同生效）、第一百零七条（违约责任），法院认定美居公司未按约定支付佣金构成违约，判决其向陈岩支付佣金 55063.92 元（计算方式：成交总价 1376598 元 × 佣金率 5%×（1 - 美居公司服务费 20%）=55063.92 元）。

关于逾期利息：因合同未明确约定 “开发商未付款时利息起算时间”，且陈岩明知美居公司未付款系因东润地产公司拖欠，法院调整利息起算时间为 “起诉之日（2021 年 2 月 18 日）”，按 “全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）” 计算至佣金清偿之日止，支持利息诉求但调整起算标准与时间。