许江飞律师
很多曲靖的业主，房子住了好几年，房产证却一直办不下来，有的住了五六年甚至十几年，都没有拿到不动产权证。没有房产证，房子不能卖，不能抵押，不能继承，有的甚至孩子上学都受影响，业主去找开发商，开发商一直推，今天说明天，明天说下个月，一拖就是好几年。
为什么办不了房产证？业主该怎么维权？能不能起诉？能不能要赔偿？今天我就把曲靖办理房产证纠纷的所有问题给大家讲清楚，告诉你为什么办不了证，该怎么解决，怎么拿到违约金。
一、为什么会办不了房产证？常见的原因有这几种
很多业主以为办不了证就是开发商不作为，其实原因有很多种，不同的原因解决方式也不一样：
1. 开发商没有通过竣工验收，或者没有办理竣工验收备案
这是最常见的原因。开发商要办房产证，首先要通过规划、消防、人防、环保等各部门的验收，拿到竣工验收备案表，很多开发商因为资金问题，配套设施没做完，或者擅自变更规划，比如原来规划的绿地改成了商铺，原来规划的幼儿园没建，规划验收通不过，就办不了大证，自然也给业主办不了小证。
2. 开发商欠缴土地出让金或者相关税费
有的开发商拿地的时候没有交齐土地出让金，或者欠缴税费，不动产登记部门不给办理登记，自然办不了证。
3. 开发商把土地或者房屋抵押了，没有解押
很多开发商把土地或者在建工程抵押给银行融资，房子卖了之后没有还清贷款解押，土地还在抵押状态，就办不了房产证。
4. 开发商违规建设，超建、加建
有的开发商实际建设的面积超出了规划审批的面积，或者擅自加层、变更规划，没有补交土地出让金，也没有通过整改，导致无法验收办证。
5. 开发商资金链断裂，项目烂尾，或者开发商注销、跑路
这种最麻烦，开发商都没了，业主自己根本办不了证。
6. 历史遗留问题，比如房改房、单位集资房、安置房，手续不全
很多老小区、单位房，因为当时的手续不完善，土地性质有问题，或者缺少建设资料，一直办不了证，这属于历史遗留问题。
二、办不了房产证，业主有哪些权利？
首先明确一点，开发商给业主办理房产证，是法定的义务，也是合同约定的义务，不是可办可不办的。根据最高法商品房买卖合同司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
也就是说，合同有约定办证时间的按约定，没有约定的，期房从交房之日起90天，现房从签合同之日起90天，到期办不了证，开发商就要承担违约责任。
业主的权利主要有两个：
1. 要求开发商办理不动产权证，履行办证义务；
2. 要求开发商支付逾期办证的违约金，合同有约定违约金标准的按约定，没有约定的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现在一般是按LPR计算，一年3.45%左右。
如果逾期办证超过了一年，因为开发商的原因导致买受人无法办理不动产登记，买受人还可以请求解除合同，要求开发商赔偿损失。不过一般不建议解除合同，因为你已经住进去了，解除合同退房也不一定能拿到钱，优先要求办证和违约金。
三、逾期办证的违约金怎么算？能拿多少钱？
很多业主问，我家房子住了3年没办证，能拿多少违约金？这个要看合同约定和逾期时间：
1. 如果合同约定了违约金标准，比如按已付房款的日万分之一计算，那就按合同约定算，100万的房子一天100块，一年36500，逾期3年就是10万多。
2. 如果合同没有约定违约金，或者约定的违约金很低，比如一次性付总房款的0.1%，也就是1000块钱，明显过低的，可以请求法院调高，按照逾期贷款利息（LPR）计算，100万的房子一年利息34500，比0.1%高多了。
注意：逾期办证违约金的诉讼时效也是3年，和逾期交房一样，不要拖过3年，超过3年的部分如果开发商提时效抗辩，法院可能不支持，所以要及时主张权利。
四、业主怎么维权？具体步骤给大家讲清楚
遇到开发商迟迟办不了证，按这几步来：
第一步：先了解清楚办不了证的真正原因
不要只听销售说“正在办”，自己去不动产登记中心、自然资源局、住建局问一下，这个小区有没有办理首次登记（大证），有没有抵押查封，有没有通过竣工验收，卡在哪一步，是什么原因。只有知道了真正的原因，才能针对性解决。
也可以要求开发商出示相关的验收文件、备案表，看看有没有达到办证条件。
第二步：和开发商协商，发书面催告函
先和开发商协商，问清楚什么时候能办证，给出明确的时间表，并且要求支付逾期办证违约金。协商最好用书面形式，给开发商发催告函，用EMS寄，保留好快递底单和函件内容，一方面可以固定证据，另一方面可以中断诉讼时效。
很多开发商为了避免被起诉，会和业主协商，用违约金抵物业费、抵车位，或者分批支付违约金，如果方案合理可以接受，不合理的话再走法律程序。
第三步：联合其他业主集体维权
办证纠纷一般都是整个小区的问题，不是一户两户，业主联合起来集体维权效果最好：
1. 可以成立业主维权小组，统一和开发商、政府部门沟通，人多力量大，开发商和政府部门都更重视。
2. 集体委托律师，律师费平摊下来每户没多少钱，专业律师可以帮大家调查办不了证的原因，和开发商谈判，申请政府信息公开，查项目的手续情况，然后统一起诉。
我们办过好几个小区的办证纠纷集体维权，有的是开发商欠缴土地出让金，有的是没有通过规划验收，最后通过律师和政府部门协调，开发商补办手续，业主拿到了房产证，同时拿到了逾期办证违约金。
第四步：向政府部门投诉，申请政府信息公开
如果开发商手续不全，违规建设，或者欠缴税费，可以向住建局、自然资源局、税务局、12345热线投诉，要求政府部门督促开发商整改，履行办证义务。
对于政府部门不履行职责的，还可以通过行政复议、行政诉讼的方式督促政府部门处理。很多历史遗留问题的小区，就是通过政府出台的解决历史遗留问题的政策，最后办下了房产证。
第五步：向法院起诉
如果协商不成，投诉也没用，就只能向法院起诉了，起诉的诉讼请求一般是：
1. 请求判令开发商限期为原告办理不动产权属证书；
2. 请求判令开发商支付逾期办证违约金，计算到实际办证之日止；
3. 诉讼费由开发商承担。
办证纠纷的事实一般比较清楚，只要证据充分，法院都会支持业主的诉求。判决之后开发商不履行的，可以向法院申请强制执行，法院可以向不动产登记部门发出协助执行通知书，就算开发商不配合，也可以凭判决书办证，而且违约金可以强制执行开发商的财产。
注意：如果开发商已经进入破产程序，要及时申报债权，并且主张购房人的优先权，推动破产重整，把办证作为重整方案的一部分，很多烂尾楼项目通过重整，最后业主都拿到了房产证。
五、这几个维权误区一定要避开
1. 以为住进去了就没事，证办不办无所谓
很多业主觉得反正我住着，证办不办没关系，这个想法大错特错。没有房产证，房子在法律上还不是你的，你不能买卖、不能抵押、不能继承，如果开发商有债务，房子可能被法院查封拍卖，你住着也没用；以后遇到拆迁，没有房产证补偿也会受影响；孩子上学、落户都需要房产证。所以一定要积极维权，把证拿到手才安心。
2. 拖着不维权，过了诉讼时效
很多业主拖着，觉得大家都没办证，等着别人去维权，自己坐享其成，结果拖过了3年诉讼时效，违约金拿不到了，而且时间拖得越久，开发商的情况越差，最后可能开发商都没了，想维权都难。
3. 用违法方式维权
拉横幅、围堵售楼部、围堵政府部门，这些方式不仅解决不了问题，还可能涉嫌违法，被拘留罚款，得不偿失。还是要走合法途径，协商、投诉、起诉，合法的方式才能真正解决问题。
4. 随便签开发商的协议
有的开发商为了逃避违约金，会让业主签一个协议，说先给你办证，但是放弃违约金，或者只给一点点补偿，很多业主为了早点拿证就签了，最后违约金有好几万，签了协议就不能再要了。签任何协议之前先找律师看看，不要为了早点拿证放弃自己的合法权益，办证是开发商的义务，不能附条件。
5. 觉得起诉了也执行不了，白花钱
很多开发商虽然现在资金紧张，但是一般都有未售房产、车位、资产，起诉的时候申请财产保全，查封开发商的资产，判决之后可以执行，而且很多开发商在政府有保证金，或者有其他资产，不是起诉了也拿不到钱。我们办过的很多办证纠纷，最后不仅拿到了房产证，违约金也执行到位了。
六、曲靖历史遗留问题小区怎么办证？
很多曲靖的老小区，住了十几年都没办证，属于历史遗留问题，这类问题靠起诉开发商可能解决不了，因为有的开发商都注销了，或者项目手续不全，最好的方式是结合政府的历史遗留问题解决政策来处理。
云南省和曲靖市都出台过关于解决不动产登记历史遗留问题的相关政策，对于手续不全的小区，采取“证缴分离”“罚办分离”的原则，先给业主办证，再向开发商追缴税费和罚款，完善手续。
这类小区的业主可以联合起来，向街道办、住建局、自然资源局反映情况，申请纳入历史遗留问题解决范围，按照政策要求补办相关手续，很多小区通过这个途径最后都办下了房产证。如果不知道怎么申请，可以找专业律师帮你走程序。
总之，买了房子拿不到房产证，是开发商的责任，业主不要忍气吞声，也不要拖延，先了解清楚原因，再通过协商、投诉、诉讼等合法途径维权，不仅能拿到房产证，还能拿到逾期办证违约金。如果你们小区也存在办不了房产证的问题，不知道卡在哪里，不知道怎么维权，可以联系我，我帮你分析情况，给出具体的解决方案。
本文仅为一般性法律分析，仅做律师实务研究，不构成具体法律意见。我是曲靖许江飞律师，有具体问题可以私信！