许江飞律师
现在曲靖的二手房市场很活跃，很多人买房选二手房，因为看得见摸得着，配套成熟，还能马上入住。但是二手房交易比新房复杂多了，房东、中介、买方，三方关系，房子的产权、抵押、租赁、户口、质量，任何一个环节出问题，都可能引发纠纷，轻则亏几万，重则钱房两空。
作为在曲靖处理过大量二手房纠纷的律师，我今天把二手房交易中最常见的12个坑给大家讲清楚，以及遇到纠纷怎么处理，怎么找专业的二手房纠纷律师，帮你避开这些坑，顺利买到房子。
一、交易前的坑：没查清楚就签合同，后悔都来不及
坑1：房子有抵押或者查封，房东故意隐瞒
这是最常见的坑。很多二手房的房东还有房贷没还清，房子抵押在银行，这个是正常的，但是有的房东除了房贷，还有其他抵押，比如抵押给个人、小贷公司，甚至房子已经被法院查封了，房东故意隐瞒，收了你的首付就跑路，最后你钱付了，房子过不了户。
避坑方法：签合同之前，一定要让房东带着房产证，一起去不动产登记中心查档，查清楚房子有没有抵押、查封、异议登记，产权人是谁，有没有共有权人。不要只看房东拿的房产证，房产证可能是假的，也可能抵押之后没更新，以不动产登记中心的查档结果为准。如果有抵押，要写清楚解押的时间、方式，谁来解押，首付什么时候付，最好做资金监管，不要直接把首付给房东。
坑2：房子有共有权人，签合同的只有一个人
很多房子是夫妻共同财产，或者家庭共有财产，房产证上只有一个人的名字，但是实际上有其他共有权人。签合同的时候只有一个人签字，最后其他共有权人出来说不同意卖，合同就无法履行，你买不了房子。
避坑方法：签合同的时候，让所有共有权人都到场签字，已婚的让配偶也签字，并且写清楚“所有共有权人均同意出售该房屋”。如果有人不能到场，要出具经过公证的授权委托书，不要相信“他同意，就是没时间来”这种口头承诺。
坑3：房子正在出租，买卖不破租赁
很多人买二手房，没注意房子正在出租，等过了户才发现，租客签了5年的租赁合同，而且已经付了房租，根据“买卖不破租赁”的原则，你买了房子也不能赶租客走，只能等租赁合同到期，自己买的房子自己住不了，租金还被原房东收了。还有的租客有优先购买权，房东卖房没有通知租客，租客可以起诉要求确认买卖合同无效。
避坑方法：签合同之前问清楚房子有没有出租，要求房东出具租赁合同，并且让租客出具放弃优先购买权的书面声明。如果有租赁，写清楚租赁怎么处理，租金从什么时候开始算，租客什么时候搬走。
坑4：户口迁不出去，买方落不了户
很多人买二手房就是为了落户、上学，结果房子过户了，原房东的户口一直不迁走，你的户口落不进来，孩子上不了学，而且户口迁移属于行政管理，法院不受理强制迁户口的诉讼，你就算起诉也没用。
避坑方法：签合同的时候明确约定户口迁出的时间，以及逾期不迁的违约金，比如每逾期一天支付总房款万分之五的违约金，逾期超过30天可以解除合同，并且要求赔偿损失。还可以预留一部分户口保证金，比如留2万—5万块钱，等户口迁出去了再给房东，这样房东才有动力迁户口。
二、签合同的坑：合同条款没写清，出了问题说不清
坑5：合同只写“双倍返还定金”，不约定继续履行和差价赔偿
很多二手房中介提供的格式合同，违约责任只写了“卖方违约双倍返还定金，买方违约定金不退”，看起来公平，实际上对买方很不利。如果房价涨了，房东违约不卖了，双倍返还定金才几万块，但是房价涨了十几万，房东宁愿双倍退定金也不卖，你拿那点定金根本弥补不了损失。
避坑方法：签合同的时候，违约责任一定要写清楚：如果卖方违约，买方有权选择要求继续履行合同，强制过户，或者要求解除合同，卖方不仅要双倍返还定金，还要赔偿房屋差价损失、中介费、律师费等所有损失。只有写清楚了，房东违约的时候你才能选择继续履行，或者要差价赔偿。
坑6：“阴阳合同”避税，最后吃大亏
很多二手房买卖，为了少交税，签两份合同，一份是真实的成交价格，一份是给房管局的低价合同，也就是阴阳合同。看起来省了一点税，但是风险很大：如果房东反悔，主张合同是为了避税无效，或者说低价合同才是真实价格，你就说不清楚了；而且以后你再卖房子，因为买入价低，要交的个人所得税、增值税会更高；还有可能被税务部门查到，要求补税罚款。
避坑方法：按真实的成交价格签合同，依法纳税，不要为了省一点税冒更大的风险，真的得不偿失。
坑7：贷款批不下来，买方承担违约责任
很多买方签合同的时候觉得自己贷款肯定能批，结果因为征信问题、流水不够、政策变化，贷款批不下来，这个时候合同里如果写了“贷款批不下来买方要现金补足”，你拿不出全款，就是你违约，定金不退，还要赔违约金。
避坑方法：签合同之前先去银行查自己的征信，让银行预审一下贷款额度，确定能贷多少再签合同。合同里最好约定：如果因为不可归责于双方的原因导致贷款批不下来，双方都可以解除合同，互不承担违约责任，定金退还。不要随便签“贷款不足现金补足”的条款。
坑8：中介费没写清楚，没过户也要付全款
很多中介的格式合同里写着“签订买卖合同当日支付全部中介费”，也就是说，只要你签了合同，不管后面房子有没有过户，有没有违约，你都要付全部中介费。如果最后房东违约不卖了，你房子没买到，还要付几万块中介费。
避坑方法：和中介约定，中介费可以先付一部分，等过户完成之后再付尾款，并且约定如果因为一方违约导致交易无法完成，中介费由违约方承担。不要签合同当天就把中介费全部付清。
三、交房和过户的坑：最后一步也不能掉以轻心
坑9：房东收了首付，不还贷款解押
现在很多二手房都有房贷，需要房东先把贷款还清，解除抵押才能过户。很多买方把首付给了房东，让他去还贷款，结果房东把首付拿去用了，根本没有还贷款，抵押解不了，过不了户，钱也退不回来。
避坑方法：不要直接把首付给房东个人，最好走资金监管，或者和房东一起去银行，把首付直接还到房东的贷款账户，随即办理解押手续，确保钱是用来还贷款解押的。如果房东的贷款比首付多，需要第三方垫资，也要找正规的垫资公司，约定清楚费用和风险。
坑10：房屋有隐性质量问题，房东故意隐瞒
二手房一般是按现状交付，很多房东卖房的时候故意隐瞒质量问题，比如漏水、墙体开裂、管道坏了，等你住进去才发现，再找房东，房东说你看房的时候没看出来，现在交了房不管了。
避坑方法：看房的时候仔细检查，最好下雨天去看，看看漏不漏水，检查水电、管道、门窗，最好找个懂行的人一起去。合同里约定，房东保证房屋没有重大质量问题，如果故意隐瞒，要承担维修和赔偿责任。
坑11：物业费、水电费拖欠，交房后买方承担
很多房东交房的时候，欠了几年的物业费、水电费、燃气费，合同里没写清楚，等你过了户，物业找你要前房东欠的物业费，你不给就不给你办装修手续，非常麻烦。
避坑方法：交房的时候，和房东一起去物业、水电燃气公司查清楚有没有欠费，结清所有费用，合同里写清楚交房前的费用由房东承担，交房后的由买方承担，并且预留一点物业交割保证金，等所有费用结清、户口迁出之后再给房东。
坑12：房东一房二卖，或者卖给别人过户了
有的房东签了合同收了定金之后，又有别人出更高的价格，房东就把房子卖给别人，并且过了户，等你知道的时候，房子已经是别人的了，你只能要违约金。
避坑方法：签合同之后，尽快办理网签备案，网签之后房子就不能再卖给别人过户了。如果发现房东有一房二卖的迹象，尽快起诉，申请财产保全查封房屋，避免房子被过户给别人。
四、遇到二手房纠纷，怎么找律师？怎么维权？
如果已经遇到了二手房纠纷，不要慌，根据不同的情况选择维权方式：
1. 房东违约不卖了：你可以选择要求继续履行合同，强制过户，只要你有购房资格，能支付剩余房款，法院一般会支持继续履行；如果你不想买了，或者房子已经被过户给别人了，可以要求解除合同，双倍返还定金，并且赔偿房屋差价损失，现在曲靖的房价虽然稳定，但是几个月的差价也有几万块，这部分是可以主张的。
2. 房子有抵押查封过不了户：可以起诉要求解除合同，退还已付房款，支付违约金，并且赔偿损失，如果房东有欺诈行为，还可以要求惩罚性赔偿。如果房子只是有抵押，你也可以选择替房东偿还贷款解除抵押，然后过户，代偿的部分从房款里扣除。
3. 中介有过错：比如中介隐瞒房屋真实情况、没有尽到审查义务，导致你损失，可以要求中介退还中介费，并且承担相应的赔偿责任。
二手房纠纷属于房产纠纷里比较复杂的，找律师的时候一定要找有二手房纠纷经验的律师，最好是办过强制过户、差价赔偿这些案子的律师，熟悉曲靖法院的裁判标准。不要找什么案子都办的万金油律师，二手房纠纷涉及的法律点很多，普通律师可能连“买卖不破租赁”“优先购买权”这些都搞不清楚，更别说帮你争取最大利益了。
五、二手房交易的最后几点提醒
1. 所有的承诺都要写在合同里，不要相信口头承诺，不管是房东说的还是中介说的，没写进合同的都不算数。
2. 房款尽量走资金监管，不要直接给房东大额现金，现在曲靖的不动产登记中心都有资金监管业务，免费的，过户完成之后钱才会给房东，对双方都安全。
3. 签合同之前查档、查征信、查购房资格，把所有情况了解清楚再签，不要急着交定金。
4. 交易过程中的所有证据都保存好：合同、转账记录、聊天记录、通话录音、看房记录，万一有纠纷这些都是证据。
5. 不要相信中介说的“都是格式合同，不用看，直接签”，格式合同里很多条款都是偏向中介和房东的，一定要逐条看，不公平的条款要求修改，不要随便签字。
总之，二手房交易流程复杂，坑很多，但是只要你提前做好功课，签合同的时候把所有问题都约定清楚，大部分纠纷都是可以避免的。如果真的遇到了纠纷，不要拖，尽快找专业的二手房纠纷律师介入，及时保全财产，维护自己的合法权益。如果你在曲靖买二手房遇到了问题，不管是签合同之前想找律师把关，还是已经发生了纠纷，都可以联系我。
本文仅为一般性法律分析，仅做律师实务研究，不构成具体法律意见。我是曲靖许江飞律师，有具体问题可以私信！