律师观点分析

上诉人（原审被告）：黄**，女，汉族，1966年3月5日出生，住四川省康定市。

委托诉讼代理人：刘**（系黄**儿子），男，汉族，1988年12月14日出生，住四川省康定市。

委托诉讼代理人：李*，四川XX律师。

被上诉人（原审原告）：姜**，男，藏族，1972年8月17日出生，住四川省康定市。

委托诉讼代理人：郭X，四川XX律师。

被上诉人（原审原告）：李**，女，藏族，1970年4月8日出生，住四川省康定市。

委托诉讼代理人：郭X，四川XX律师。

上诉人黄**因与被上诉人姜**、李X*房屋租赁合同纠纷一案不服四川省康定市人民法院（2020）川*****号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄**及其委托诉讼代理人刘**、李X，被上诉人姜**、李X*的委托诉讼代理人郭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

黄**上诉请求：1.撤销（2020）川*****号民事判决；2.发回重审或依法改判驳回姜**、李X*的全部诉讼请求,依法判定黄**不支付姜**、李X*铺面租金364,000元，并不予付2020年6月11日起暂计至上诉之日8月11日止的房屋租金22,368.7元，以上共计386,368.7元；3.本案一、二审诉讼费由姜**、李X*承担。事实和理由：一、黄**提交的《借条》实质上是姜**为归还王XX欠款，以姜**、李X*与黄**房屋租赁期内的租金以及续租五年的租期设置的债权，其债权转让通知黄**后已经实际履行近三年。该《借条》清楚的记载了姜**在2016年7月27日以其新市前街商铺房租来抵扣对王XX夫妇的600,000元欠款，租金抵扣欠款的意思就是要王XX夫妇收取租金，姜**还作出了将租期从2019年起顺延5年的意思表示。另《借条》中表达出与借贷关系完全无关的顺延租期的意思表示，是通过王XX夫妇向黄**传达续租要约。姜**以自己的行为对原有的租赁合同履行期限进行了实质性的变更，也对租金交付对象进行了实质性的变更，应该视为构成一项新的要约。黄**收到《借条》并按照借条内容的指示，将2017年8月10日至2019年8月10日，以及2020年8月前的租金支付给了王XX的妻子何XX。黄**已经实际履行了原合同项下的租金给付义务，甚至以提前交付续租后第一年租金的行为，完成了对姜**《借条》中用租金抵债以及顺延租期要约的默示承诺，黄**接受了借条中姜**的续租要约。姜**用默示的行为方式认可并接受了黄**用三年租金帮其为王XX夫妇抵债的事实，至此，两者之间的续租协议已经有效成立并实际履行。即使《借条》本身不具备续租合同的书面形式，但形式并不是合同成立与否的要件，如果合同的内容已经得到履行即使没有以法律规定或当事人约定的书面形式订立，也不影响合同的有效成立。因此，虽然该《借条》没有租赁合同的形式，但在实质上与租赁合同存在重大关联，是充分体现黄**与姜**、李X*双方意思表示的有效续租协议，其瑕疵只是通过姜**的债权人王XX夫妇转交而不是由姜**本人亲自递交给黄**而已。二、黄**及证人在庭审中都说明了2016年7月形成《借条》时，姜**产权证编号为炉城镇新XX的商铺临街编号为20号不是36号。产权证编号和临街编号是两个概念，一个是产权登记部门编号，一个是公安机关或者是民政部门编号，但是其指向的是同一个房屋。三、一审法院不允许第三人王XX夫妇参加诉讼剥夺了第三人的合法权利，也不利于查明案件事实。四、李X*没有起诉，但一审法院对未起诉的李X*作出了生效的权利判决，因程序违法应当发回重审。

姜**、李X*辩称，黄**与姜**、李X*于2014年8月10日签订的《铺面出租合同》系真实意思表示、没有违反法律、法规的强制性规定属于合法有效的合同，应受法律保护。黄**存在违约情形，姜**、李X*有权解除该合同，并要求其支付租金和腾退房屋。该合同签订后，黄**向姜**、李X*支付了2015年至2017年的租金264,000元后从2017年8月开始直至姜**、李X*起诉之日并未支付任何租金。根据《铺面出租合同》第九条“如乙方需续租，应在合同期满前两个月向甲方提出续租申请，并签订新的租赁合同。”的约定，黄**并未向姜**、李X*提出续租申请，且截至起诉日2020年6月1日前姜**、李X*曾已多次表示不愿续租，要求支付剩余租金，但黄**仍然持续占有、使用该铺面近10个月。黄**所提交的《借条》与本案并无关联性，且是复印件，真实性存疑。从《借条》内容上看，也只是表明了案外人王XX与姜**之间存在借贷关系，而并非是黄**所称的续租关系。况且，依据合同的相对性原则，《借条》上既无黄**的签名，又无明确约定“续租”的条款，黄**所称于法无据。黄**在一审中诉称已将剩余租金支付给了案外人何XX，但其未提供姜**、李X*指示黄**向其支付的证据，也无转款凭据。另，关于黄**所称的铺面门牌号的问题，在一审中已查明，虽有门牌号的变动，但黄**实际占有、使用的铺面确实是姜**、李X*与黄**签订的《铺面出租合同》中的铺面，姜**、李X*提交的证据亦表明其对该铺面拥有合法的产权，那么就有权向黄**要求支付租金。关于程序性问题，姜**于2020年6月1日向一审法院提起诉讼后，其妻李X*于2020年6月3日申请加入本诉讼，一审法院子以准许，程序合法。姜**和李X*都委托律师代为出庭，权限为特别授权，均已向一审法院提交了相关手续，程序合法，手续完备。

姜**、李X*向一审法院起诉请求：1.判令解除姜**、李X*与黄**签订的《铺面出租合同》；2.判令黄**将所承租的房屋腾退并交付给姜**、李X*；3.依法判令黄**支付从2017年8月10日起，按年租金200,000元的标准支付至实际腾退之日的租金（截止法院立案之日暂计566,678元）；4.依法判令黄**赔偿姜**、李X*逾期支付租金的损失76,340.18元；5.依法判令黄**承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：姜**、李X*与黄**于2014年8月10日签订了《铺面出租合同》，由姜**、李X*将其位于康定市炉城镇新XX商业用房，租赁给黄**经营使用，租赁期限为五年，从2014年8月10日至2019年8月10日止；合同约定铺面租金2014年8月至2017年8月每月11,000元。合同期内前三年租金不变，后两年随行就市。双方约定，合同到期后黄**需续租应在合同期满前两个月内向姜**、李X*提出续租申请并签订新的租赁合同。

一审法院另查明，2014年8月24日黄**向李X*通过农业银行转账支付了2015年8月10日至2017年8月10日的租金共计264,000元。李X*与姜**系夫妻关系。

还查明，诉争房屋坐落于康定市炉城镇新市前街36号，产权证号：201XXXX1189，房屋设计用途为商业服务。

一审法院认为，双方签订的《铺面转租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方已明确约定：租赁期限五年，即从2014年8月10日至2019年8月10日止。对黄**以“姜**尚欠案外人王XX欠款，借条明确约定租期2019年后顺延五年，合同并未到期”的抗辩意见，因黄**与案外人王XX的借贷关系系另一法律关系，于法无据，不予支持。黄**并未在合同期满前两个月内向姜**、李X*提出续租申请签订新的租赁合同。自2019年8月11日起，双方形成不定期租赁合同，故姜**、李X*请求解除双方签订的《铺面转租合同》，并腾退返还房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；对姜**、李X*诉请从2017年8月11日后的租金应以年租金200,000元计算，现姜**、李X*并未提供证据证明其在2017年8月11日后与黄**协商了租金事宜，故一审法院对该项主张不予支持。黄**应支付自2017年8月11日至2020年6月10日的铺面租金共计：374,000元（11,000.00元×34个月），扣除签订合同时已支付的押金10,000元，黄**应支付截止到2020年6月10日的租金合计364,000元。因黄**一直占有使用铺面至今，故从2020年6月11日至房屋实际交付之日止每日按366.7元计算租金。对黄**以“2017年8月至2020年6月的租金已支付给案外人何XX”的抗辩意见。一审法院认为，案外人何XX并非本案的当事人。庭审中经询问何XX本人，并无欠款人姜**书面授权让其代为收取位于康定市炉城镇新XX商面租金的授权委托书。故此抗辩意见于法无据，不予支持；因双方在合同中并未约定逾期支付租金的处理条款，且姜**、李X*自2017年来怠于行使收取租金及协商租金上涨的相关事宜。故姜**、李X*要求黄**赔偿逾期支付租金的损失76,340.18元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百三十二条规定，判决：一、解除姜**、李X*与黄**于2014年8月10日签订的《铺面出租合同》；二、黄**于本判决生效之日起二十日内将位于康定市新XX的房屋腾退返还给姜**、李X*；三、黄**于本判决生效之日起十日内支付姜**、李X*铺面租金自2017年8月11日起至2020年6月10日，共计364,000元。2020年6月11日起至房屋实际交付之日止按每日366.7元计算租金；四、驳回姜**、李X*的其他诉讼请求。

本院二审期间，黄**向本院提供以下证据：

黄**给何XX转款214,000元租金的转账凭证，拟证明黄**按《借条》约定将租金支付何XX。

姜**、李X*质证认为，何XX和黄**之间有合伙关系，该证据与本案无关。

本院经审查认为，黄**提供该组证据能够证明部分客观事实，故该组证据作为本案的参考依据。

本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。

二审另查明，姜**于2016年7月27日向案外人王XX出具借条一份，上面记载：“今借到王XX人民币600,000元，于2017年8月31日付清，若未还款，由康定东关门市新XX商铺房租作为抵扣。（房租随行就市，租期2019年后顺延5年）2015年3月借条作废，还款清后借条作废。”双方通过二审庭审确认，《借条》上载明的“20号商铺”与案涉的“36号商铺”系同一商铺。

2020年5月28日，王XX的妻子何XX出具证明一份，上面记载：“我已收到康定市新XX建宇五金机电店黄**所支付的2017年8月至2020年8月三年租金共计396,000元。”王XX在二审庭审中，通过视频方式，确认了何XX的收款行为，并愿意将收取的款项与《借条》上的600,000元债权进行抵扣。

本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院是否存在程序违法的情形；二、姜**、李X*与黄**是否存在续租事实；三、2017年8月之后的房屋租金是否应进行抵扣。

针对第一个焦点，关于王XX夫妇是否应作为本案第三人参加诉讼的问题。为了查清案件事实，王XX夫妇作为证人已经就其知道的事实向一审法院及本院做了陈述并提交了相关证据，故在该情况下，一审法院未追加王XX夫妇作为本案第三人参加诉讼并无明显不当。关于李**是否参加本案诉讼的问题。2020年6月3日，李X*向一审法院提交参加诉讼申请书，请求作为原告参加诉讼，一审法院在2020年6月4日以受理案件通知书的形式同意了李X*的申请，在诉讼过程中，李X*委托郭X为其委托诉讼代理人参加了庭审。故依据以上事实，李X*参加诉讼的程序并不违法，黄**的该项上诉理由不能成立，依法不予支持。

针对第二个焦点，姜**、李X*与黄**于2014年8月10日签订的《铺面出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。黄**认为，姜**向王XX出具的《借条》中明确载明“租期2019年后顺延5年”，就是指姜**通过王XX向黄**发出续租要约，黄**以向王XX夫妇缴纳租金的方式完成了租金抵债及顺延租期要约的默示承诺，故新的续租合同成立。本院认为，姜**向王XX出具的《借条》是姜**与王XX之间对双方债权债务的确认及钱款支付方式的约定，在该《借条》中载明的“租期2019年后顺延5年”指向性并不明确，且黄**当庭确认姜**向王XX出具的《借条》时，其并未参加，也未在该《借条》上签名。另姜**、李X*与黄**签订的《铺面出租合同》第九条约定：“……如乙方需续租，应在合同期满前两个月向甲方提出续租申请，并签订新的租赁合同。”故依据以上事实，该《借条》中载明的“租期2019年后顺延5年”不能当然认定为姜**、李X*与黄**重新对租期进行了约定，也不能认定双方续签了合同。在2019年8月10日双方签订的《铺面出租合同》到期后，黄**继续在使用该租赁房屋，姜**、李X*对此并未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方签订的《铺面出租合同》继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故姜**、李X*请求解除《铺面出租合同》的诉讼请求有法律依据，应予以支持。一审法院在考虑了合理期限的情况下，判决黄**于判决生效之日起二十日内腾退房屋并无不妥，应予以维持。

关于第三个焦点，二审庭审中，王XX夫妇确认收到了黄**2017年8月至2020年8月三年租金396,000元，也确认该笔款项是按《借条》约定抵扣姜**600,000元的借款。为了不增加当事人的诉累，黄**2017年8月至2020年8月三年租金应视为帮姜**履行债务，该396,000元应视为黄**已缴纳的租金。双方的《铺面出租合同》中约定，合同期为2014年8月10日至2019年8月10日，合同前三年租金为每月11,000元不变，后两年随行就市，但双方未就后两年随行就市的标准进行进一步确认及协商，该随行就市属于约定不明，一审法院参照前三年约定的每月11,000元的标准进行计算租金并无不妥。另2017年8月10日前的租金黄**已经缴纳，故上述396,000元可以抵扣2017年8月11日至2020年8月10日期间36个月的租金，2020年8月11日之后实际产生的租金按每日366.7元计算至房屋实际交付之日止。黄**已支付的押金10,000元在双方租赁关系结束后退还。

综上所述，黄**上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持四川省康定市人民法院（2020）川*****号民事判决第一、二项；

二、撤销四川省康定市人民法院（2020）川*****号民事判决第三、四项；

三、黄**自房屋腾退后十日内按每日366.7元的标准，支付姜**、李X*2020年8月11日起至房屋实际交付之日止的房屋租金；

四、驳回姜**、李X*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5,115元，由姜**、李X*负担4,915元，黄**负担200元。二审案件受理费7,096元，由姜**、李X*负担6,596元，黄**负担500元。

本判决为终审判决。