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整体出售房屋时 承租部分房屋的承租人是否享有优先购买权

作者:赵创创时间:2019年10月11日分类:律师随笔浏览:66次

整体出售房屋时承租部分房屋的承租人是否享有优先购买权

案例:
被告整体出售房屋(商场),并告知原告(承租部分商铺)整体出售售价,但是原告并未表示购买。被告将房屋整体出售之后,原告以侵犯其优先购买权为由诉至法院。
问:原告是否享有优先购买权?
当房屋整体出售时承租部分房屋的承租人是否享有优先购买权分为两种情况:
第一种情况:对出租人所出售的全部房屋是否享有享有购买权。
第二种情况:对承租部分的房屋是否享有有限购买权。
根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》(2004)民一他字第29号的规定:承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题,可以从以下两个方面综合考虑:从房屋使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的,则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋;如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。
第二,从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看,承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的,则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权;反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。在上述的案例中,从房屋的功能上,原告的承租的部分是可分的、使用功能是相对独立的。从比例看,承租的远远不够50%。所以,原告对整体房屋不享有优先购买权。那么,原告对承租范围内的房屋是否享有有限购买权呢?NO!
如果原告主张在承租范围内的优先购买权,应在被告人通知出售整栋楼房之日起15日内,通知被告想要购买承租范围内的房屋,否则视为放弃优先购买权,且构不成被告要求的购买整栋楼房的同等条件,不享有优先购买权,理由如下:

(1)因为被告通知的是出售整栋楼房,而不是分割出售,所以买受人都是有购买整栋楼房意愿的人,被告的通知义务仅包含整栋楼房的价格,而不包含分割出售的价格,原告要先履行通知愿意购买的义务才能确定价格。打个比方“我要出售一包纸,你说要对其中的一张纸优先购买,那你肯定要先对我说你要的是一张纸,这样我才能对这一张纸定价。”同样的道理,因被告不知道会不会有承租人购买自己租赁范围内的房屋,如果原告主张购买,在本案整体出售的前提下,应履行通知被告愿意购买承租范围内房屋的义务,之后被告才能对承租人的房屋定价,这时在同等条件下原告才有优先购买权。

(2)如果强加给被告对分割开房屋的出售价格的通知义务,无疑是不符合现实的,因为每个租户租赁的房屋的位置、房屋的面积、装修的程度、对房屋有无损坏、是否牵涉租金纠纷等都不一样,价格自然也都不一样,无法一一告知,也与被告整体出售的意思不一致。如果强行增加被告对这些房屋的价格告知义务,对被告是极不公平的。在被告开始对整栋楼进行整体出售时,对出售整栋楼房进行通知,但是直至将整栋楼房出售完毕原告始终未向被告通知对自己承租范围内房屋的购买意思,所有应当视为放弃了优先购买权,所以要证明表达了购买意思,应当承担举证责任,否则应当承担不利后果。

(3)原告如果主张对其承租范围内的优先购买权,构不成被告的要求的购买整栋楼房的同等条件,也不具有优先购买权。所以,当出租人整体出售房屋时,只要将整体售价告知了租户,租户对承担范围内的房屋同样不享有优先购买权。

赵律师,现职业于河南天坤(河南自贸区)律师事务所(该律师事务所是河南省司法厅特批的中原地区第一家专门为自贸区经济发展提供... 查看详细 >>
  • 执业地区:河南-郑州
  • 执业单位:河南天坤(河南自贸区)律师事务所
  • 执业证号:14101201710953077
  • 擅长领域:房产纠纷、债权债务、合同纠纷