拆迁安置房买卖之合同效力篇：拆迁安置房买卖合同是否有效？（钟延成律师团队）

最近，我的团队及我们律所的其他律师代理了大量的拆迁安置房买卖案件，特别是最近南京市江宁区、建邺区、栖霞区的几个比较大的拆迁安置房政府陆续办理了产权证（不动产证）之后，导致我所的咨询量激增，我们团队每天都能接到七八个关于拆迁安置房买卖卖方违约咨询，买方咨询应该怎么办？或者卖方不愿意过户应该怎么处理的法律问题。也导致了最近拆迁安置房交易市场上面的矛盾比较大。关于拆迁安置房买卖未满五年合同效力的问题？到底是有效还是无效？

答案是肯定的，肯定是有效的。这里我们要区分拆迁安置房和经济适用房的问题，因为绝大多数拆迁安置房也统称了经济适用房。对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安 置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。 但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的 经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不 同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对 价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。 从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置， 而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁 安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认 定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人 要求五年内过户的，不予支持。

要特别说明的是，就从我们司法实践来讲，2016年之前司法实践当中未区分拆迁安置房和经济适用房，未满五年统一确认合同无效，自2016年年底江苏省高级人民法院内部培训纪要上开始承认拆迁安置房买卖的效力，直至2017年8月份江苏省高级人民法院正式发文，确认拆迁安置房买卖的效力。所以，从法律规定以及目前的司法实践来看，目前的拆迁安置房买卖合同的效力是法律所认可的，这也就为买方的权益建立了初步的保障。（江苏永衡昭辉律师事务所  钟延成房产律师团队）