南京律师钟延成律师团队：2019年谈经济适用房买卖合同的效力（江苏永衡昭辉律师事务所）

近年来，房地产业在我国发展迅猛，房价不断攀升。特别是大中型城市的房价飙升，在此背景下，经济适用房由于价格比较便宜，成为众多买不起商品房的低收入人群的首要选择，也是政府保障民生、促进社会和谐与稳定的重要手段。但是虽然经济适用房政策在我国社会主义国家已经实行了多年，但一直以来处在摸着石头过河的阶段，因此围绕着经济适用房合同的相关问题，我们采访了永衡昭辉律师事务所钟延成律师。

小编问：1.钟律师您好，请问下我们日常生活中经济适用房的概念？

钟延成律师观点：其一：对于经济适用房概念的理解，我们一定要注意其与拆迁安置房的区别问题。目前一些地方把经济适用房和拆迁安置房统称为经济适用房。因此我们不要把这两者混为一坛。

其二：根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》中相关规定，经济适用房特指，政府向住房困难群体提供的保障性住房，销售的对象是广大中低收入家庭，价格上面明显体现了国家保障性住房的性质，一方面要考虑中低收入家庭的实际承受能力，另一方面显示国家的补助能力。经济适用房的价格实行政府指导价格，且经济适用房的建设也实行保本微收原则。

其三：拆迁安置房，指即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。

小编问：2.钟律师您好，请问下经济适用房和拆迁安置房有何区别：

钟延成律师观点：根据相关法律规定，经济适用房和拆迁安置房的区别主要从两者性质、保护法益、上市交易等方面。性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

小编问：3.钟律师您好，请问经济适用房买卖合同效力如何呢？

钟延成律师观点：按照根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和住建部等七部委发布的《经济适用住房管理办法》中相关规定，经济适用房买卖合同的效力分成两种情况。

其一：购买未满5年的经济适用房合同：由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。有些律师认为，购买未满5年的经济适用房合同无效的原因是由于违反了法律、行政法规的强制性规定而无效，这是错误的，因为《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《经济适用住房管理办法》等并不属于法律，行政法规的规定。

其二：购买已经满5年的经济适用房合同：申购经济适用房 5 年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效。当事人要求办理经济适用房过户手续的，但是应当按照政府相关规定补交土地收益。

小编问：4.钟律师您好，请问当前经济适用房买卖合同以及拆迁安置房买卖合同纠纷案件中主要的争议焦点在哪里？

钟延成律师观点：目前司法实践中，对于经济适用房的超低价等特征，导致大量利益驱动的购房者进行借名买房的问题。这明显违反了《经济适用住房管理办法》以及相关的政策规定，但却不违反《合同法》、《物权法》的相关规定，此时作为事实物权人的借名人的合法权益是否应受《合同法》、《物权法》的保护的问题。

而对于目前司法实践中出现的大量拆迁安置房的纠纷案件主要集中于拆迁安置房产权证办下来之后，卖方不配合过户或者主动违约，不再履行合同的问题。这类案件较为复杂，具体情况请咨询律师！