南京房产律师：拆迁安置房卖方签约人不是房主，买方如何进行维权？

在最近办理的多个拆迁安置房案件和接受的拆迁安置房的咨询过程中，大量的出现了当时拆迁安置房房屋买卖不规范的现象，老子的房子，儿子签署的买卖合同；儿子的房子，老子签署的买卖合同等，这个买房人获得房屋的所有权或者维权造成了比较大的风险。今天我们就房主与合同上面记载的签约人不一致的情况有请江苏永衡昭辉律师事务所高级合伙人钟延成律师做一个专题，就买房人如何处理这种极端情况，风险如何控制做一个专题。

第一、拆迁安置房签合同的出卖人不是房主，拆迁安置房买卖合同是否无效？

钟延成律师：这种现象在法律上面的术语叫“无权处分”，虽然签约人和实际房主不一致，但是该合同仍然有效，并不当然无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

第二、是不是合同有效，法院就会支持办理房屋的过户手续？

钟延成律师：合同有效和法院支持办理过户手续时两个法律关系，两者之间并无必然的联系。在有些案件的办理过程中，虽然合同可以认定有效，但是属于真正意义上的无权处分行为，不发生对物权的处分效力，所以并不发生物权变动的效力；有些虽然名义上抗辩属于“无权处分”行为，但是可以通过录音、录像等进行作证，证明实际房主是明知且是同意该交易行为的，在这种情况下，虽然实际房主没有签字，法院依然可以判决房主实际参与了交易，可以强制办理过户。

第三、遇到了真正意义上的“无权处分”行为，买方该怎么办？

    钟延成律师：在这种情况下，买房人要征求自己代理律师的专业意见。如果预期出卖人确实构成了“无权处分”行为的或者法官释明的或律师明确提醒的，一定要及时变更诉讼请求，将过户可以更改成为索赔。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 》“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的指引进行诉讼。