南京房产律师钟延成：房屋出卖人不及时涤除抵押，房屋买受人可否要求继续履行（江苏永衡昭辉律师事务所）

导读：二手房的出卖人相对于作为房产开发商的一手房出卖人而言买，二手房的出卖人的信誉或房产抵押、查封的不确定性因素较多。因此，二手房买卖面临着较大的风险，因此，交易之前需要购房人对相关信息仔细查看。当购买的二手房上负有抵押权，而出售方又不及时涤除抵押权时，购房人应该如何处理？能否要求继续履行？请看下文案例解析。

案例简介：出卖人称购房人违约拒绝涤除房屋抵押权

位于青浦区清河湾路699弄X室房屋产权于2014年10月22日登记在被告名下。2016年7月19日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定两原告购买上述房屋，建筑面积90.24平方米，房价款为244万元，原告于签订《上海市房地产买卖合同》当日支付84万元（含交中介方保管的尾款2万元），160万元以贷款形式支付，双方于2016年11月10日办理过户手续，若贷款审批额度不足或无法获得贷款，则原告应于过户日支付被告相应房价款，原告应于贷款到被告帐户后七日内（2016年12月30日前）支付尾款2万元，双方办理交接手续。2016年7月30日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定上述房屋房价为229万元、签订合同当日内支付首付款69万元，贷款支付160万元，双方确认在2016年11月10日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于被告故意拖延或不及时提供相关材料的，原告追究被告违约责任。合同签订后，原告支付被告房价款82万元。但被告于2016年8月30日口头通知要加价，故两原告于2016年9月1日诉诸法院。后被告代理人于2016年10月24日口头同意继续履行合同，原告撤回该案起诉。但之后经原告多次催告，最后原告委托律师于2016年11月2日发函通知被告于三日内办理贷款手续，被告直到2016年11月9日才配合两原告到中国银行上海市青浦支行办理贷款手续。贷款160万元于2016年11月22日已审批通过，被告又以两原告逾期办理过户手续为由拒不办理过户手续。现两原告家庭名下无房产，具有购房资格。被告辩称原告违约，不清楚原告是否具有购房资格。

法院判决：被告原因导致房屋无法涤除抵押，支持原告诉讼请求

原、被告之间的房屋买卖合同为双方真实意思的表示，并未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现双方未按合同约定的期限办理过户手续，双方均指对方违约。被告称原告拒不配合原告在2016年9月30日前办理过户手续，但该项要求必定导致过户税费增加，后被告又提出加价30万元，上述行为均违反合同约定，原告有权拒绝并要求按照合同约定的期限办理过户手续。后被告以代理人住院为由迟延办理贷款手续，但代理人住院并不妨碍被告履行合同。按照二手房交易惯例，出卖人同意买受人以贷款方式支付部分房价款的，过户前出卖人应先配合办理贷款手续，故原告有权要求顺延履行义务期限，且被告对此亦予认可。故迟延办理贷款手续和过户手续未构成根本性违约，但被告于2016年11月21日口头要求解除合同，明确表示不履行合同，构成根本性违约。被告在已还清贷款、抵押权人已授权其办理涤除抵押权手续的情况下未办理涤除抵押权手续，导致双方事实上无法办理过户手续。故被告要求解除合同并由原告赔偿违约金的诉讼请求，本院难以支持。

律师说法：房屋出卖人不及时涤除抵押，买受人可要求继续履行

《担保法司法解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。对于违约、不配合涤除抵押权的被告来说，原告可以经抵押双方同意，代为清偿，从而消灭抵押权，此时原告保有向被告追偿的权利。因此，面对房屋出售人不及时涤除抵押权的情况，买受人可以请求法院继续履行，并要求其承担违约责任。

以上就是对“房屋出售方不及时涤除抵押房屋买受人可否要求继续履行”问题的解答。对于存在抵押登记的二手房交易，务必做好首付款资金监管，约定出售方收款后必须用于归还按揭贷款，并即时涤除抵押权，排除房产过户存在抵押权的法律障碍。一旦出售方违约，引发纠纷，则应尽快诉讼，尽早采取财产保全等有效措施，防止出售方一房二卖，导致钱房两空的不利后果。如遇问题，请及时咨询专业房产律师，避免损失扩大。