律师观点分析
原告（反诉被告）马某某，女，回族，生于1977年1月15日，青海省民和回族土族自治县人。
委托代理人潘明德，青海爱明律师事务所律师。
被告（反诉原告）民和县**置业有限公司。
法定代表人祖某某，该公司董事长。
委托代理人张建，青海河湟律师事务所律师。
审理经过
原告（反诉被告）马某某与被告（反诉原告）民和县**置业有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马某某的委托代理人潘明德、被告**公司的委托代理人张建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告马某某诉称，2013年6月12日，原、被告经协商一致后签订了房屋买卖合同，合同约定被告将自己位于民和县帝豪花园的第8幢1单元1081号房屋出卖给原告，被告于2013年7月31日前交房，被告逾期交付的，买受人要求继续履行合同的，按照合同约定的最后交付的第二天起至房屋实际交房之日止，出卖人按日向买受人付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，原告及时履行了自己的义务，但被告却将上述房屋于2015年3月10日才交付给原告，逾期交房585天之久，已严重影响到原告的家庭生活。按照合同约定，被告逾期交房的违约行为应给付原告违约金585天X410713元X0.0002=48053.42元，但被告却拒绝承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告给付原告逾期交房的违约金48053.42元；2、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告**公司辩称，一、原告起诉的违约事实认可，但违约金和违约天数不认可；二、原告对被告也构成违约，原告逾期支付4万元购房款，合计天数581天，原告应承担4648元违约金。根据双方购房合同的补偿条款，原告至今没有购买被告指定的地下室，原告尚欠地下室购房款44340元。
被告**公司反诉称，反诉原告与反诉被告于2013年6月12日签订房屋买卖合同，约定反诉被告购买反诉原告位于民和县帝豪花园8栋1单元1081室房屋一套。反诉被告首付房款170713元，剩余24万元以办理住房公积金贷款缴纳，反诉被告逾期付款的，按日向反诉原告支付逾期应付款万分之二的违约金。2013年8月6日反诉被告住房公积金贷款只有20万元转账给反诉被告，剩余4万元反诉被告于2015年3月10日才以现金方式缴纳给反诉原告。从住房公积金下发之日至缴纳清房款之日止，反诉被告未付房款4万元逾期缴纳581天，应按合同约定向反诉原告支付违约金4648元。合同签订后，反诉原告给反诉被告分配了帝豪花园8栋1单元-105室地下室，面积为22.17平方米，价值44340元，但反诉被告一直未支付该地下室价款。综上，反诉原告为维护自己的合法权益，特提起反诉，1、判令反诉被告给付逾期缴纳购房款违约金4648元；2、判令反诉被告履行合同购买地下室支付价款44340元；3、本案反诉费由反诉被告承担。
反诉被告马某某辩称，一、原、被告签订的合同对购房款约定首付17万元，剩余24万元办理公积金贷款，但对公积金贷款不足部分如何支付合同没有明确约定，实际住房公积金贷款没有达到24万元，对剩余的4万元反诉被告在收到反诉原告的通知后立即交付，不存在违约的情形；二、反诉原告提出补充条款中地下室应由反诉被告购买，但对位置、价款等主要内容均未约定，实际地下室买卖合同没有成立，现在反诉原告要求反诉被告必须按照其要求购买地下室，根据自愿原则，请法庭驳回反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）马某某为证明其主张，提供如下证据：
第一组证据：双方签订的商品房买卖合同一份，证明：1、原告与被告之间存在商品房买卖关系；2、根据合同第8条约定，被告应该在2013年7月31日将房屋交付给原告；3、合同第11条约定，被告作为出卖人在交接房屋时应该书面通知原告办理交付手续并签署房屋交接单；4、合同对购房款的交付方式进行约定，一部分首付、一部分按揭贷款，当按揭贷款不足的情况下如何缴纳房款的问题双方没有约定，被告通知原告后原告及时缴纳不属于违约；5、如果被告逾期交付房屋，每逾期一日承担房款万分之二的违约金的事实；
第二组证据：房款收据4份、房屋其他设施（锅炉费、接火费）收据1份、转账凭证1份，证明1、原告已经及时付清首付款；2、由于按揭贷款不足全部房款，不足部分原告在接到被告通知后立即交付；3、原告已经付清全部房款，也付清了锅炉费、接火费等款项的事实；
第三组证据：入住确认单一份，证明结合商品房买卖合同第11条的约定，2015年3月10日被告才将本案房屋交付给原告的事实。
被告（反诉原告）**公司为证明其主张，提供如下证据：
第一组证据：双方签订的商品房买卖合同一份，证明1、原、被告于2013年6月12日签订商品房买卖合同，约定被告交房日期为2013年7月31日，原告付款最后期限是住房公积金放贷之日；2、合同约定原告需接受被告分配的地下室，并支付相应的价款，但原告违约未接受地下室也未支付价款的事实；
第二组证据：民和广电台传媒广告有限公司收据一份、民和广电台传媒广告有限公司联系单一份，证明被告于2014年5月5日已经通过媒体向原告通知过办理交房入住手续，被告实际违约278天，应承担违约金20611.64元的事实；
第三组证据：龙冬梅8号楼入住确认单、李三合3号楼入住确认单、祁春勇4号楼确认单、焦兴国9号楼入住确认单各一份，证明1、帝豪花园2、3、4、8、9号楼的部分业主，在收到2014年5月5日的交房公告后，于5月份开始陆续到被告处办理交房入住手续；2、2014年5月5日被告公告通知原告办理交房入住手续后，原告自己没来办理，被告不应再在此期限后承担违约责任的事实；
第四组证据：住宅质量保证书、住宅使用说明书各一份，证明截止2014年5月份，被告已有交房的履约能力的事实；
第五组证据：原告马某某交款收据一份，证明2013年8月7日起至2015年3月10日止，原告欠付房款4万元，实际违约581天，应赔付被告违约金4648元的事实；
第六组证据：帝豪城小区8号楼地下室平面示意图一份，证明原告违约，未购买被告指定的地下室，至今也未支付44340元地下室房款的事实。
根据原、被告申请，本庭依职权调取的民和广电台传媒广告有限公司出具的证明一份，证明帝豪城交房公告于2014年5月5日在民和电视台播出（内容为2-3-4-8-9-10号楼业主请持购房手续至售楼中心交清剩余房款后办理交房入住）的事实。
本院查明
经本院审理查明，2013年6月12日原告马某某与被告**公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：“被告将帝豪城8幢1单元1081号住宅出卖给原告马某某，该商品房单价为每平米3050元，房屋总金额410713元；付款方式为：首付已付170713元，与总房款的42%，剩余240000元办理公积金贷款；违约责任：原告马某某逾期交付房款30日之内或被告**公司逾期交房不超过30日的自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止或自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，原告马某某与被告**公司相互承担应付款万分之二的违约金；交付期限：被告应当在2013年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格，并符合本商品房交付原告马某某使用。交接：该商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续”。2013年8月6日原告将公积金贷款所贷的200000元转账支付给被告，剩余40000元于2015年3月10日以现金方式缴纳给被告。同日，原告与海东地区东海房地产开发有限公司帝豪花园售楼部签订了入住确认单。被告将帝豪城交房公告于2014年5月5日在民和电视台播出（内容为2-3-4-8-9-10号楼业主请持购房手续至售楼中心交清剩余房款后办理交房入住）。被告承建的帝豪城商住小区竣工验收时间为2014年5月10日，住宅交付时间为2014年6月1日。后原、被告履行合同发生争议，双方未能协商处理，原告遂诉至本院。
上述事实，由原告（反诉被告）陈述、被告（反诉原告）答辩，提供的商品房买卖合同、转账凭证、收据、证明、入住确认单、住宅质量保证书等证据及庭审调查予以证实。
本院认为
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，原、被告应严格按约定履行自己的义务。合同签订后，原告按约定支付被告房款，被告未按合同约定的期限即2013年7月31日前将该商品房交付原告使用，属被告违约，被告应当按合同约定承担违约责任。故原告主张被告承担逾期交房违约金理由正当，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但其计算有误，应按已交付的房价款370713元X584天（逾期天数计算为2013年8月1日至2015年3月10日止）X0.0002元＝43299.27元计算符合合同约定和法律规定。被告辩解认为，2014年5月5日已经通过媒体向原告通知过办理交房入住手续，是原告怠慢行使自己的权利，责任在于原告，被告实际违约278天，应承担违约金20611.64元的理由，因上述合同第十一条明确约定：“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交房手续”，而被告通过媒体公告方式向原告通知，公告的方式是在受通知人下落不明或者用其他方式无法通知的情况下，通过公告将有关通知事项告知受通知人的一种特殊的方式。本案合同中明确写明原告的详细地址和联系电话，不存在原告下落不明或者用其他方式无法通知的情形，并且无法保证原告一定能在电视上看到该公告，故被告通过媒体公告方式向原告通知不符合合同约定。另外，涉案的住宅楼于2014年6月1日竣工验收交付，被告却于2014年5月5日通过媒体向原告通知办理交房入住手续，也不符合合同约定和法律规定，故其理由本院不予采纳。
关于被告（反诉原告）反诉认为，2013年8月6日反诉被告住房公积金贷款只有20万元转账给反诉被告，剩余4万元反诉被告于2015年3月10日才以现金方式缴纳给反诉原告，从住房公积金下发之日至缴纳清房款之日止，反诉被告未付房款4万元逾期缴纳581天，应按合同约定向反诉原告支付违约金4648元的请求，因合同中对购房款的交付方式进行了约定，首付已付170713元，剩余240000元办理公积金贷款。但双方对办理公积金贷款的期限及公积金贷款不足的情况下，又如何缴纳剩余房款、缴纳的期限及违约责任承担的问题没有约定，反诉原告也未提供已向反诉被告书面通知缴纳剩余购房款40000元的证据。所以反诉被告于2015年3月10日将剩余购房款支付给反诉原告并入住的行为，并未构成违约，其反诉请求本院不予支持。
至于反诉原告反诉主张，反诉被告履行合同购买地下室支付价款44340元的请求，因双方在合同补充条款第2条约定：“本合同单价不包括地下室费用”，第3条虽约定“地下室由出卖人分配给买受人，价款按公司规定，费用另计”。但反诉被告明确表示不同意购买该地下室，说明双方对补充条款第3条约定的内容未达成一致意见，因此，反诉原告与反诉被告对该地下室的买卖关系不成立，所以本院对反诉原告的该项反诉请求也不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告民和县**置业有限公司于本判决生效之日起十日内，给付原告逾期交付使用房屋的违约金43299.27元；
二、驳回被告（反诉原告）民和县**置业有限公司对原告（反诉被告）马某某的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
案件本诉受理费1000元，反诉受理费1025元，由被告（反诉原告）民和县**置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。
