周雪林律师
律师观点分析
上诉人（原审原告）：钟女士。
委托诉讼代理人：周雪林，北京市百瑞（济南）律师事务所 律师。’
被上诉人（原审被告）：山东XX置业有限公司
上诉人钟女士因与被上诉人山东XX置业有限公司（以下简 称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初12210号民事判决，向本院提起上诉。本 院于2022年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
钟女士上诉请求：判令撤销一审民事判决，改判支持一审诉讼请求;.2.本案一、二审诉讼费由XX公司承担。事实和理由： 一审法院判决结果不是依据证据和法律判决,导致审理事实不清, 程序违法，法律适用错误，应该予以撤销。L钟女士与XX公司 之间签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效，不存在终止及履行不能的情况，应判决继续履行。依据《中华人民共和国民法 典》第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 本案中，XX公司没有要求解除合同，合同仍然合法有效，合法有效的合同继续履行是法律的明确规定，要诚实守信，有契约精 神，而且涉案的房屋已经办理备案手续，大部分刚需购房人已经 交房，不存在履行不能。本案中也不存在法律规定合同终止的情 形，不符合民法典第五百五十七条规定的内容，合同没有解除， 没有终止，一审判决没有认定合同无效、终止、解除等情况认定， 就应当判决合同继续履行，继续交房。2、钟女士购买的房屋符合 XX公司破产程序中消费性购房人的范畴，与其他一千多户购房 人情况一致，不属于破产财产。一、钟女士符合消费性购房人的认定条件。涉案房屋是钟女士唯一的房屋，是钟女士生存的必要条件，本次破产程序中，保护消费性购房的目的是保证刚需购房 者能有房屋居住，消除社会不稳定因素，对生命权、居住权的一 种保护，将刚需购房者的房屋排除在破产财产之外。钟女士与其 他一千多户情况一样，符合本次针对刚需消费购房者保护的精神, 不应被排除在外。二、钟女士购买房屋符合一审中查明的《财产 管理及变价方案》条件，属于不作为破产财产的范围。钟女士签 订合同时间是2020年，破产程序是2021年，早了一年，已经办 理网签备案手续，已经结清全部房款。三、《财产管理及变价方 案》中必须要有流水的规定，超出了法律规定的表决范围，必须 要有流水的规定无效。钟女士结清房款的资金来源一部分是转账给了XX，有流水，一部分是购买的债权，有协议书，钟女士与XX公司对于 该债权抵顶房款都予以认可，合法有效。钟女士购买房屋符合《财 产管理及变价方案》要求的三个条件，流水只是为了佐证已经结 清房款，转账流水只是结清房款的一种方式，不影响三个条件的 认定。3、一审判决书在经济纠纷与人的生存权之间选择了前者, 致使钟女士不仅得不到房屋，还要面临巨额的债务纠纷。一审判 决认定不能割裂破产程序并单纯考虑房屋买卖关系，还要考虑到 其他债权人的利益，但是一审法院没有考虑到钟女士的生存权。 钟女士借遍亲友购买了该房屋，支付给了XX公司部分现金，支 付给了广告公司50万元，现在面临失去在济南唯一的住房，不仅失去房屋，还有面临诸多经济纠纷，广告公司因为债权转让也要 起诉钟女士° 一审判决只考虑债权人利益,不考虑钟女士生存。 望二审法院考虑钟女士的房屋与单纯包工头抵账房不同，钟女士没有承包XX公司的工程，没有赚取工程款,是钟女士通过借款， 通过债权转让自己购买的房屋。
XX公司辩称，一、以物抵债协议并未履行完毕，涉案房屋 仍系债务人财产，XX公司将涉案房屋抵顶XX公司合同款， XX公司将此房屋卖给钟女士，由钟女士与XX公司签订商品 房买卖合同并办理其他手续，但在XX公司进入重整程序前，涉案房屋因XX公司缺乏流动资金无法完成施工建设，更未办理房 屋登记等手续，以物抵债协议中的房产尚不实际存在，该协议在客观上无法履行。根据《破产法司法解释二》第二条以及《民法 典》第二百零九条之规定，在进入破产程序后，涉案房屋系XX公司的财产，且该房屋破产受理前尚未建成，之后在破产程序中 得以建成系管理人引进共益资金并委托托管人进行续建才得以实 现。涉案房屋作为债务人财产,应当依照破产法的规定向债权人 公平清偿。综上，以物抵债协议在客观实际层 面以及法律层面均已无法履行。二、钟女士并非消费性购房人， 不具有法定的优先权。三、一审判决尊重了法律与事实，并未忽视钟女士的生存权，向开发商直接购买房屋与购买第三人房屋由开发商办理购房手续是有本质不同的，四、如抵债房纳入交房范围， 将造成XX公司财产的大量流失，不利于XX公司的重整成功。
钟女士向一审法院起诉请求：L依法判令XX公司履行双方 于2020年5月29日签订《济南市商品房买卖合同》，向钟女士交付房屋及附属设施；依法判令XX公司向钟女士支付逾期交房违约金12500元（按照每月2500元，自2021年5月1日计算至2021年9月30日）；3’本案案件受理费、保全费由XX公司承担。庭审中，钟女士放弃上述第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：2020年5月20日，XX公司（甲方） 与钟女士（乙方）签订《协议书》，双方就钟女士购买XX公司 开发项目住宅支付购房款、XX公司向钟女士转让对XX公司 享有的债权及钟女士向XX公司偿还事宜，达成一致。钟女士应于合同签订当日内交纳全部总房款即（人民币大写）壹佰壹拾伍万陆仟肆佰柴拾元整
（￥1156470 ）（含已付定金），XX公司应当在2021年4月30 日前将取得开发项目《综合验收备案证明》并符合合同约定的商 品房交付钟女士使用。
还查明，涉案房屋已进行网签备案，钟女士名下在济南市仅 登记涉案房屋一套住房，该房屋当前状态为合同备案。
一审法院认为，XX公司与钟女士签订《济南市商品房买卖 合同》并出具购房收据，其形式为钟女士与XX公司之间形成商品房买卖关系。钟女士购买的涉案房产系XX公司以自己开发的 涉案房产抵顶应付XX公司的广告制作发布合同款的房产综上，一审法院对钟女士要求XX公司向其交付涉案房产的诉讼请求不予支持。判决： 驳回钟女士的全部诉讼请求。案件受理费15208元，减半收取7604 元，由钟女士负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：XX公司与钟女士签订的《济 南市商品房买卖合同》的效力如何认定，XX公司应否向钟女士交付涉案房产。
关于涉案商品房买卖合同的效力问题。钟女士为购买涉案房 屋，以受让案外人XX公司对XX公司债权的方式抵顶XX公 司的部分房款，剩余房款由钟女士本人支付，已完成了合同约定 的付款义务,XX公司为钟女士出具了收款收据，并进行了网签。 钟女士、XX公司签订《济南市商品房买卖合同》发生在XX公 司破产重整前，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、 行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按照合同的约定履行义务。
关于涉案房产能否向钟女士交付的问题。从合同签订过程来看，2020年 5月20日同一天签订《祥泰城合同签约审批单》、债权转让协议 书，就钟女士购买XX公司住宅以受让XX公司对XX公司的 债权金额抵顶购房款进行明确约定，而非钟女士先受让债权再等 待抵顶房款，且钟女士在当日即将债权抵顶金额外的96772.16 元汇至XX公司账户，XX公司显然同意钟女士以受让的债权抵 顶房款。综上，钟女士通过受让债权及个人支付方式支付房屋对 价，其与XX公司签订商品房买卖合同目的在于满足生活.居住 需要，钟女士属于上述规定所保护的商品房消费者，钟女士要求XX公司交付涉案房屋不属于个别清偿行为，XX公司的抗辩理 由不能成立，不予支持。
综上所述，上诉人钟女士的上诉请求成立，予以支持。依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规 定，判决如下：,
一、撤销济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初12210 号民事判决；
二、山东XX置业有限公司于本判决生效之日起十日内向钟
女士交付位于房屋。
一审案件受理费15208元，减半收取7604元，二审案件受理费15208元，均由被上诉人山东XX置业有限公司负担。
本判决为终审判决。