如何判定次承租人直接与出租人建立租赁关系

如何判定次承租人直接与出租人建立租赁关系

    【案情】

    2013年7月，某经合社与某娱乐公司签订房屋租赁合同，将其面积7000余平方米房屋出租给某娱乐公司，租赁期限20年。2018年8月，某娱乐公司将其中的4000余平方米房屋转租给某酒店公司，租赁期限15年，并经某经合社同意。后某娱乐公司拖欠租金。自2019年7月起，某酒店公司将其应付给某娱乐公司的租金直接支付给某经合社，直至某经合社起诉后仍在支付。

    【分歧】

    本案中，关于某酒店公司是否直接与某经合社建立了租赁关系，存在以下两种观点：

    第一种观点认为，某经合社和某娱乐公司之间的租赁合同与某娱乐公司和某酒店公司之间的转租合同是两个互相独立的合同，某经合社并非转租合同的当事人，不能强迫其履行转租合同的义务。

    第二种观点认为，某酒店公司长期将其应付某娱乐公司的租金直接支付给某经合社，且在某经合社起诉后仍在支付，某经合社均予以接收，据此可以判明某酒店公司已与某经合社建立了租赁关系。

    【评析】

    我们赞同第二种观点。理由如下：

    首先，在经出租人同意的转租中，因承租人长期拖欠租金，次承租人一直将其应付承租人的租金直接支付给出租人，而出租人均予以接收的行为，可视情认定为次承租人与出租人就履行转租合同达成一致意见。

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》认为，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致意见。否则，次承租人要求继续履行合同的主张人民法院不能支持。这说明在例外情形下可以判定次承租人直接与出租人建立租赁关系。本案中，某酒店公司在某娱乐公司拖欠租金后一直按照转租合同约定的租金标准向某经合社支付租金，特别是在某经合社起诉后仍在支付，而某经合社均予以接收，该“当事人一方已经履行主要义务，对方接受”的行为应视为租赁合同成立符合双方的共同意愿，可认定双方就租赁合同的主要条款已经达成一致，双方之间建立了租赁关系。

    其次，次承租人无过错且要求继续租赁，从保护次承租人的利益出发，可判定次承租人直接与出租人建立租赁关系。

    民法典第七百一十九条规定了次承租人代为清偿权，该规定是为防止转租合同因承租人拖欠租金而不能正常履行，旨在实现出租人、承租人和次承租人之间的利益平衡。在出租人因承租人拖欠租金而解除合同的场合下，次承租人将面临无法继续使用租赁物的风险。由于与出租人之间并无直接的合同关系，次承租人往往难以直接对抗出租人，故而处于相对弱势的地位。出租人的主要权利是收取租金，而次承租人实际占有使用租赁物涉及基本生存发展权益，从利益衡量的角度出发，相较而言，次承租人的利益更需保护。因此，本案中，判定某酒店公司与某经合社建立了租赁关系，符合保护无过错次承租人利益的立法价值。

    最后，从尽量维护租赁关系稳定的角度出发，判定次承租人直接与出租人建立租赁关系具有合理性，未超出当事人订立合同的预期，有利于实现稳定的交易关系。

    本案中，某经合社订立合同的主要目的是按照租赁合同约定的租金标准收取租金，而某酒店公司按照转租合同约定的租金标准向其支付租金，不仅不会对其造成损失，反而因转租租金标准高而获得更高的租金收益。某酒店公司按照转租合同约定的租金标准向某经合社支付租金从而继续租赁房屋，也完全符合其订立合同的预期。因此，认定某酒店公司与某经合社建立租赁关系，有利于维护当事人订立合同的预期与交易的安全稳定。

    （作者：徐 丹 李良峰；单位：浙江省杭州市钱塘区人民法院）