企业涉税专栏丨房屋租赁合同的涉税要点：纳税义务人、税种、税率及涉税条款设计

《住房租赁条例》作为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，将于2025年9月15日正式施行。作为长期从事涉税服务的专业律师团队，我们关注到《条例》将租赁合同备案明确为强制性要求，并提出房产管理部门要与税务部门建立信息共享机制。一旦租赁合同备案，过往通过走体外私账，规避房屋出租纳税义务的做法，将无处遁形，房屋出租所涉及的增值税及附加、房产税、个税，将成为房屋租赁中必不可少的交易成本。

根据我们的过往服务经验，大部分的房屋租赁合同，要不涉税条款约定不明确，要不就简单粗暴地约定一个“包税条款”了事，根据合同地位将全部税款转移至合同一方主体。其实不管如何约定，任何一方主体只要对租赁合同的税负成本没有准确地认识，后续都是极易引发纠纷，导致租赁合同无法履行。有鉴于此，本文总结梳理了个人和公司对外出租房产所涉及的纳税义务人、税种、税率及涉税条款设计，以明确房屋租赁交易中，谁纳税？交什么税？怎么交？条款怎么定？

一、出租房产所涉及税费的纳税义务人

出租房产主要涉及增值税、房产税、企业所得税、个税、印花税、城镇土地使用税、城建税及附加等。除印花税的纳税义务人为出租方和承租方双方以外，其他税种的纳税义务人均为出租方。实践中，有些房屋租赁合同会约定“包税条款”，但不管如何约定，都不能改变法定的纳税义务人身份；所谓“包税条款”只是对租赁双方产生约束力，税务局仍是向法定纳税义务人征缴税款。

二、个人出租房产所涉及的税种及税率

个人（即自然人，税法中称“其他个人”）出租房产主要涉及增值税、房产税、个税、印花税、城镇土地使用税、城建税及附加。

（一）出租住房

1. 增值税

个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额（月租金不超10万季度不超30万可以享受免征增值税优惠）。

2. 房产税：对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

3. 个税：减按10%的税率征收个税，且允许扣除税费、向出租方支付的租金、修缮费用（每次租金低于4000元，按800元扣除；超过4000元的，按20%扣除）。

4. 印花税：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

5. 城镇土地使用税：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

6. 城建税及附加：城市维护建设税按照实际缴纳的增值税税额的1%、5%或7%计算缴纳。教育费附加按照实际缴纳的增值税税额的3%计算缴纳。地方教育附加按照实际缴纳的增值税税额的2%计算缴纳。

自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（二）出租非住房

1. 增值税：按照5%的征收率计算增值税应纳税额。（月销售额不超10万季度不超30万可以享受免征增值税优惠）。

2. 房产税：以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

3. 个税：按20%的税率征收个税，且允许扣除税费、向出租方支付的租金、修缮费用（每次租金低于4000元，按800元扣除；超过4000元的，按20%扣除）。

4. 印花税：按租金的千分之一缴纳印花税。

5. 城镇土地使用税：年缴纳城镇土地使用税税额=占地面积*规定的每平方米年税额。（注：根据地段不同，每平方米年税额不同）

6. 城建税及附加：城市维护建设税按照实际缴纳的增值税税额的1%、5%或7%计算缴纳。教育费附加按照实际缴纳的增值税税额的3%计算缴纳。地方教育附加按照实际缴纳的增值税税额的2%计算缴纳。

三、公司出租房产所涉及的税种及税率

公司对外出租房产主要涉及增值税、房产税、印花税、城镇土地使用税、城建税及附加。其中，以增值税的申报缴纳最为复杂，分一般纳税人和小规模纳税人；出租的房产还需区分取得时间是2016年4月30日之前还是之后等。

1. 增值税

1.1 一般纳税人：出租房产按9%的税率缴纳增值税；若出租2016年4月30日之前取得的房产，可选择适用5%的征收率计算缴纳增值税。

1.2 小规模纳税人：按5%的征收率计算缴纳增值税。

1.3 住房租赁企业：向个人出租住房，可选择适用按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。（注：一般纳税人和小规模纳税人均可适用）

2. 房产税

2.1 以租金收入为计税依据，税率12%；向个人出租住房减按4%征收。

2.2 免租期按房产原值缴纳房产税。

3. 印花税、城镇土地使用税、城建税及附加等3类税种的税收政策与“个人出租非住房”相同。此外，公司对外出租的租金收入是计入企业收入总额缴纳企业所得税，故对此也不再赘述。

四、房屋租赁合同涉税条款设计

1.实践中常见的涉税条款约定及合规建议

第一类：

“租金的发票由乙方（承租方）自行向税务机关开具，甲方（出租方）配合乙方，相应的税金由乙方承担。乙方应当在应缴租金日后十五天内向税务机关缴纳税金、开具税票,并提供一联发票原件给甲方。”

该类涉税条款的设计将开票义务、税费承担全部转嫁给承租人，其初衷就是为了出租方不开票，通过走私账，规避纳税义务。在设计该条款之初，就为房屋租赁合同的履行埋下的隐患。从税务合规的角度，不建议选择此类涉税条款。

第二类：

“租金为人民币XX万元/月（不含税），甲方（出租方）因与乙方（承租方）签订和履行本租赁合同所产生的各项税费均由乙方承担，包括但不限于增值税及其附加、企业所得税、个税、房产税、城镇土地使用税、印花税等，由乙方在约定的租金之外另行承担。

该类涉税条款的设计，比第一种更为严谨，明确了租赁合同所涉及的全部税种，将税费成本全部转嫁给了承租人。但如此设计，并不改变出租方作为纳税义务人的事实，税务局仍是向出租方征缴税款；此外，出租方在收到承租人额外支付的税费时，同样应当将其确认为收入，承租由此产生的税费成本。

建议：租赁合同在如此约定的前提下，出租方仍应当积极主动履行自身纳税申报义务，同时，应当在合同当中，明确承租方逾期支付税款的违约责任。

第三类：

“租金为人民币XX万元/月（不含税），甲方（出租方）与乙方（承租方）签订和履行本租赁合同所产生的各项税费，根据税法规定，由甲乙双方各自承担其所应缴纳的税款。其中，甲方承担增值税及附加、房产税、企业所得税、个税、城镇土地使用税、印花税等；乙方承担印花税。”

该类涉税条款的设计，明确由租赁双方各自承担其所应缴纳的税款，并明确各自承担税款种类，合同条款设计更为公平。

2.针对房屋租赁的交易行为，进行税费成本测算

实践中，由于各方对于房屋租赁的具体税款金额没有准确认识，或者心存偷逃税款不被发现的侥幸心理，或者轻信所谓税务筹划降低税负等，导致签订合同时，对于房屋租赁的税负成本及涉税条款设计并不重视。实际履行过程中，往往因此产生纠纷。商业交易行为中，交易成本是决定交易能否顺利履行的最基本因素，一旦交易成本过高，交易势必难以进行，这时候，合同如何约定就已经不再那么重要了。因此，建议签订房屋租赁合同之前，聘请专业税务人员进行税费成本测算，以明确交易的税负成本，减少后续争议。

五、房产租赁相关税收政策

1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

（九）不动产经营租赁服务

5. 其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

6. 个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

2.《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

一、支持住房租赁市场发展的税收政策

（一）对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

（二）对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

（三）对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

3.《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2023年第1号）

一、增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。（注：有效期至2027年12月31日）

4.《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）

一、自2023年1月1日至2027年12月31日，对个体工商户年应纳税所得额不超过200万元的部分，减半征收个人所得税。个体工商户在享受现行其他个人所得税优惠政策的基础上，可叠加享受本条优惠政策。

5.《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）

一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

三、本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

6.《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。