将于2021年1月1日正式实施的《民法典》，增设了居住权的规定，意味着房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。居住权写入《民法典》，让大众认为以房养老终于有法律保障了。

　　一、居住权有什么作用

　　居住权为《民法典》新设的用益物权，由于此前未在法律中出现过，大部分人对其还不甚了解，在此通过大家熟知的案例对居住权进行解析。

　　电视剧《都挺好》中的苏大强和蔡根花想必大家都非常熟悉，苏大强为了不让苏家三兄妹阻挠自己和保姆结婚，将三兄妹合力出资为他买的房卖掉，打算与蔡根花租房度过余生，却遭到了蔡根花的拒绝。

　　剧中之所以会造成如上结果，是因为各方有各方的担忧：

　　■老人担心：

　　将房产过户给子女后，子女不孝顺，不让老人居住，老年生活居无定所。

　　■ 子女担心：

　　保姆贪图房产，老人被保姆欺骗，人财两空。

　　■ 保姆担心：

　　无偿照顾老人，到头来自己毫无保障，居无定所。

　　《民法典》增设居住权

　　苏大强和蔡根花的结局会变吗？

　　这种情况下就体现了居住权的作用，苏大强将房产转至子女名下，并保留自己与蔡根花的居住权，同时约定若苏大强去世，蔡根花有权继续居住。

　　这样既解决了子女担心保姆骗财的忧虑，又能保障老人、保姆的基本生活。皆大欢喜。

　　二、居住权的适用范围

　　《民法典》第366条：

　　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　结合居住权的立法目的、《民法典》的规定、经济生活的实践和居住权产生以后的场景预估，笔者认为，居住权在未来可适用的范围广泛。

　　01 婚姻

　　居住权的设立，使婚前财产房本加名字的问题有了新的选择，同时对于暂无居所的离婚一方也可通过特定期限居住权的设立为其保障住房需求。

　　02 安居

　　父母出资为子女买房，房子登记在子女名下，此时可以通过无偿约定居住权的方式保障父母住房需求及出资后的权益。

　　03 继承

　　老人如果立遗嘱将个人房产留给子女，又担心配偶的养老居所问题，就可以在房产上为其设立居住权。

　　04 以房养老

　　老年人可以将房屋以相对较低的价格出售给金融机构或其他投资人，并约定在其有生之年享有对房屋的居住权。

　　三、居住权的影响

　　居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。 即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。

　　新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

　　居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。 需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。

　　房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。

　　《民法典》规定，居住权须订立书面合同，向登记机构进行登记。

　　同时，还有一些问题有待司法解释进一步明确：

　　1、居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有？

　　2、未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳？

　　3、一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁？

　　未来，居住权会广泛地应用到婚姻财产约定、公租房、以房养老、遗嘱、赠与、继承等民事法律领域，更好地保障百姓“安有所居，居有所保”。

　　居住权被写入《民法典》是《民法典》物权编用益物权部分立法亮点之一，具有重要的社会意义和法治意义，让以房养老有法可依。此外，还要提示大家在《民法典》实施后，关于居住权要严守签订书面合同、办理登记这两项必备要件，同时在今后的房产买卖、交易过程中，除关注租赁、抵押、共有、司法查封等情形外，还需要特别留意房屋居住权的设立情况，以此保障自身居住权益和所有权益，实现住有所居。