案例：刘奶奶除了每月退休金外还有一套房子用来养老，有人建议刘奶奶将房子卖掉住进养老院，可刘奶奶却听说有老人“以房养老”被骗了，不仅没房子住还需要还债，心里觉得不踏实。那么新规定的居住权能否帮刘奶奶“以房养老”呢？

刘奶奶可以将该房屋以优惠的价格卖给他人，同时在房屋买卖合同中约定居住权条款（或另行签订居住权合同），并在房屋过户后办理居住权登记。经登记的居住权为用益物权，既能保证刘奶奶获得购房款用于养老，又能保证其在该房屋一直居住。

参考法条：

《民法典》第366条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

《民法典》第368条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

王旭律师有话说：

《民法典》施行之前，中国老年人想要“以房养老”，大多采用遗赠的方式，但因老年人可以随时变更遗嘱，存在很大的不确定性，并且受遗赠人在照顾老人期间无法获得持续的现实回报，适用范围有限。

近几年出现的“以房养老”骗局，则是不法人员利用老年人不识字、不了解民间借贷与“以房养老”项目的区别等不利因素，诱骗老年人到公证处签署借款合同、出具授权书并办理公证，之后将房屋间接出售，使老年人既要偿还借款又不得不腾房，导致无家可回。

《民法典》设立居住权制度，为老年人“以房养老”提供了法律支撑。与租赁相比，设立了居住权的房屋，在合同约定的居住权期限内不能收回，避免了租赁合同可能被解除的不稳定情况，而且因为物权优先于债权，所以居住权比租赁权更加稳定，受到的保护更全面。在居住权受到侵害时，居住权人可以直接行使物权请求权，并且不受诉讼时效的限制。

本案中，刘奶奶房屋的市场价是500万元，如果刘奶奶以400万或300万的价格出售，那么仅是为了孩子落户上学的买家或者中意房价便宜的养老机构就会有很好的成交意向，买卖双方在买卖合同中约定房屋过户后，双方要为刘奶奶居住该房屋另设立居住权，并到不动产登记机构申请居住权登记就可以了。这样居住权就能够为像刘奶奶这样的老人“保驾护航”，既解决了养老资金的问题，又保障老年人有稳定的住所，老有所依。

特别提示：

（1）根据《民法典》第368条的规定，签订居住权合同后，当事人必须根据合同向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

（2）二手房买卖交易过程中，购房者应该将房屋是否设有居住权同房屋是否被抵押、是否存在权利负担等一同作为购房考量因素。房屋交易双方可以在交易前一同到不动产登记机构进行查询，从而保障购买人的合法权益。

（3）登记有居住权的房屋，价值可能因此而受到影响，在房屋买卖及法院执行处置房产时，房屋价值可能会因为居住权的存在而大打折扣，房屋的计价方式也会因此产生差异。