从去年开始房地产大环境的发生激烈变化，各地的法拍房数量不断地激增，截止2021年底全国法拍房近200万套，数量同比激增30%以上，其中深圳法拍房数量达到10329套、广州法拍房数量达到18741套、佛山法拍房数量达到28350套。法拍房一般以市场评估价格7折或8折起拍，往往一套法拍房成交金额都会比市场价格便宜大几十万，这就给大家带来了一定 的投资捡漏机会，那么法拍房有什么样的法律风险呢？除了税金、土地出让金、物业管理费或者房屋性质（如为集体所有制房屋、部队房改房等）法律风险外，最大也是遇到最难解决的问题就是法拍房被占用，常见的法拍房被占用的有两种情形：1、被拍卖人居家占用拒绝搬离；2、凭租赁合同合法占用法拍房。

针对上述情况，广东高级人民法院于2019年7月份发布的《广东高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》》第一条和最高人民法院于2021年12月23日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（修正案）第二十七条 规定，都明确了法拍房成交后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。也就是说，在2019年7月以后法拍房除以下列情况外，一般都执行的是清场交付为原则：

（1）执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封的情况，承租人主张买卖不破租赁的；

（2）拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；

（3）案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的；

（4）其他法律和司法解释规定不移交的。

那对之前的法拍房不清场交付或者租期满了租户不配合清场交付的情况，我们如何进行维权呢？

1、在最高院发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（修正案）之前，我们往常惯例是拍卖成交过户后，以所有权人身份提起所有权保护之诉。举个例子：涉案房屋为法拍房，坐落于广州市*区，李某于2017年7月31通过法院拍卖裁定获得，同年9月21日取得《房地产权证》。因原业主拒不搬离，而拍卖公告又明确不交吉（执行法院“不负责清场交付”的意思），李某只得以所有权人身份另案起诉，要求原业主腾房。广州市*区人民法院一审判决：原业主腾房并支付占用期间的占有使用费。

2、在最高院发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（修正案）之后，我们应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（修正案）第二十七条 规定申请法院强制执行。

但有个例外情形，就是在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理；但买受人提起诉讼请求支付占用费的，人民法院应当依法受理。期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。

目前，虽然有最高院《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（修正案）和各地区高院的指导意见，但对过去已经完成的法拍房屋（如已经租赁的，租赁期已满）是否直接申请法院强制执行还是另行按过去提起所有权保护之诉，各地法院具体操作细节仍未统一，有些法院认为直接申请强制执行缺乏法律依据等。期待，未来能够尽快统一解决法拍房不清场交付的历史遗留问题。