“物业”全称是“物业服务人”在法律上的定义是：为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的企业或其他管理人。（《民法典》937条）

    物业服务合同在《民法典》中也有了专门部分的释义和规定，这些条款的添加也是符合城市化的进程，越来越多的公民置业成为了小区的业主。

    业主不仅是一种身份，更是享有背后的业主权利的主体。

    一般新楼盘的物业是由开发商自己选定的，或者直接就是开发商集团旗下的物业管理公司。实践中如果开发商选定的物业，如果不是服务太荒唐，再加上法治文化所限——多一事不如少一事，业主们基本上也不会在服务合同到期前，更换物业服务公司，甚至会默认《物业服务合同》自动续期，一个楼盘的物业服务公司，甚至可以在一个小区运营10年、20年之久。

    但社会生活总会出现矛盾的，小的矛盾可以协调解决，但矛盾如果处理不好，演变成了根本性的矛盾，违背了《物业服务合同》的合同根本目的。那业主们就有权利去更换掉业主。

    生活中，有些小区也是“苦物业久已”，律师们的建议也是在矛盾根本无法解决的时候，长痛不如短痛，不要幻想得过且过，因为矛盾内部积攒的能量会像滚雪球般，越来越大，以至于后期不可收拾，跟新老物业交替期间，产生一些服务缺失相比，还是建议抓紧更换物业。一来是期待物业良心发现的心理本身不可取，权利人要把权力握在自己手里，二来，不去推动物业服务人的竞争，在没有竞争的环境里，物业服务人只会越来越坏。相信社会学科，会有很多合适物业服务人等待业主选择。

    程序上来讲，物业的选定由业主共同决定。

《民法典》第二百七十八条

下列事项由业主共同决定：……（四） 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

具体的决定细节，《民法典》也给了相应的参考，注意一点因为是民事法律规定，所以业主可以修改相关的表决比例。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。…应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

       简单表达来讲就是三分之二（专有面积、业主人数）参与，且简单多数决/半数同意（专有面积、业主人数）

       文本的规定大概如此，实践中的操作又是如何呢？

       一般情况下会有业主选举产生的业主委员会成员张贴公告，告知各位业主要公开表决的事项——更换物业服务人。有条件的小区可以举行现场大会，邀请业主出席现场进行投票表决，并且做好记录。但通常情况下，限于我们的民主自治程度和自组织能力，常见的是分发选票，列明是否同意更换物业以及是否同意业委会来预选新的物业服务人，然后再进行第二轮选票分发和收集，从候选的物业服务人中选定新的物业。当然也可以两个步骤并做一步，最后由业主委员会与新的物业签订合同。

       文字表述起来不难，实际上在操作过程中要应对很多问题，比如业主的询问、反对，业主人数、专有面积不足，选票的及时分发和有效回收，物业服务人的预选等等。但是只有多数业主怀着“主人”地位的心态并且良好沟通和自组织，物业肯定是能换得掉的。

    现实中还存在着租客在一个小区长期居住，这种租赁权人和所有权人分离的情况，这样的现实好解决吗？其实也不难，可以预先在《租赁合同》中，所有人将在租赁期间的业主权让渡给承租人，使承租人在其租赁期间获得居住地的“准业主”权力，代为投票，代为选举等等，法律逻辑上无甚障碍。

    想要知道基层的民主是怎么一回事，想要练习基本的民主是怎么运作的及时培养基本的自组织能力，倒是真的可以去参与所在区域的业主委员会的运行与管理，是目前的法律制度之下，比《选举法》更能学习民主制度运行和内涵的行为了。虽然决定不了太多的事情，但至少能够领会到，业主是这片小区的主人，能够感受到，业主决定聘请的物业是为业主服务的，不是来雇物业来管理业主的，不是请了个送不走的“爹”，业主想让物业打铺盖卷走人的时候，可以通过基本程序让不合格的不称心的物业滚蛋。

    当然了，体验到的民主内容的范畴也就限于此，但不失为一个好的开始，《民法典》以及其他法律规定的集体权利，都可以通过良好的自组织去行使。衷心祝愿各位权利人都能体会到真正做主人的感觉。