商品房预售合同纠纷胜诉案例：突破商品房买卖合同约定的逾期交房违约金上限

律师观点分析

案件基本事实

我方当事人是购房人，其与开发商签订两份《商品房买卖合同（预售）》，分别购买住宅一套+地下车位，住宅总价款4927795元，车位290000元，合计已付房款5217795元。

合同约定交房时间2022年12月30日；逾期交房违约责任设置60日宽展期：宽展期内按已付房款日万分之0.5计违约金；宽展期满后按日万分之一计违约金。格式合同同时设置违约金封顶条款：违约金总额不超过已付房款1%。

到期开发商未能交房。2023年4月开发商通知收房，但无法提供完整测绘报告，房屋还存在层高不足、空调设备间开口过小，设备无法正常进场等质量瑕疵。

购房人顾虑合同对买受人逾期收房的严苛违约责任，被迫于2023?06?03办理收房手续。

我方购房人起诉请求：判令开发商支付逾期交房违约金64700.66元；承担案件受理费、公告费。

被告抗辩要点

1. 新冠疫情、中高考停工属于合同约定可顺延交付的特殊事由，主张顺延72天，该期间不承担违约金；

2. 房屋已于2023年04月21取得竣工验收备案表，2023年04月23日通知收房，应当视为2023年04月27日完成交付。

3、支付违约金总额不应超过购房总价款1%。

我方代理核心思路

1. 关于疫情、中高考顺延交房：中高考停工属于订立合同时即可预见的周期性事件；政府内部请示文件不能直接作为交房顺延依据，开发商无证据证明案涉项目在禁施工范围、实际施工进度受实质影响，不能直接扣减交房期限。

2. 重点：突破格式条款约定的1%违约金上限：

我方主张该封顶条款属于《民法典》497条不合理减轻己方责任的无效格式条款，且与合同约定的购房人承担的逾期付款、逾期收房违约责任不匹配，对购房人显失公平。当封顶限额计算出的违约金不足以弥补购房人实际损失时，所以应当按照合同分段日违约金标准完整计算违约金。

计算：

①2022?12?31至2023?02?28（60天宽展期）：日万分之0.5，违约金15653.39元

②2023?03?01至2023?06?02（94天）：日万分之一，违约金49047.27元

合计：64700.66元（已经超出合同约定1%上限52177.95元）

裁判结果

法院全部支持我方违约金诉请，判决开发商向购房人全额支付64700.66元逾期交房违约金，被告承担案件受理费。

律师办案感悟分享

很多商品房预售合同，开发商都会设置逾期交房违约金最高不超过总房款1%的格式封顶条款。

不少当事人会以为只能拿到1%的钱，但经过积极争取，还是可以获得利益最大化。