在办案实践中，我们经常会遇到房屋登记权利人与房屋实际所有人不一致的情形，主要包括以下几种：1、借用具有保障性住房(比如经济适用房)资格的者的名义购房；2、为隐匿财产或转移财产而将房屋登记在亲朋好友名下；3、为规避限购、限贷政策借用他人名义。借名购房指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。1、借名人不具备购房资格，购房政策中的限制性规定使得有些人因不符合条件而无法购买；2、购房人因年龄等原因无法办理银行按揭贷款，通常年龄较大、即将退休或尚有大额贷款未清偿的人较难通过贷款申请；3、购房人意欲享受特定的购房优惠条件，如首套房优惠政策、限内部职工的特价房等。目前司法实践上对于借名买房合同效力存在两种不同的观点：有观点认为借名行为若是违理购买经济适用房或者是为了规避国家相关房产政策和法规的，属于《民法典》合同编中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，应当认定为无效。另一种观点认为，当事人之间签订的关于借名购房的约定，只要不违法法律、行政法规的强制性规定，即属有效，当事人应当依据约定履行。笔者倾向认可第二种观点，借名购房合同为有效合同。理由如下：根据《民法典》合同编规定，合同当事人自愿签订合同，合同内容不违反法律、强制性规定即为有效。借名购房合同只要是双方当事人自愿签订，没有违反《民法典》的规定，就具有法律效力。政府限购、限贷政策以及经济适用房的相关政策属于行政性强制性规定，并不属于法律、行政法规的效力性强制性规定，违反类似规定不引起合同无效的后果。借名购房的房屋产权归属问题需要综合考虑如下几个方面：1、合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。但就算借名购房合同有效，也不意味着实际购房人一定能取得房屋的所有权。2、房屋实际出资人承担举证责任，证明双方对房屋产权归属已有约定，登记产权人仅被“借名”等事实。根据《民法典》物权编规定，不动产登记簿具有推定力，即当发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，否则不动产登记簿上记载的权利人将被推定为实际权利人。借名购房的实际购房人若想取得不动产物权，需要提供充分的证据证明借名事实。3、借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定，房屋必须是符合办理产权转移手续的规定，比如，若是借用他人购房资格购买的房屋，借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的，诉讼过程中借名人必须是已经符合了购房条件，否则，法院不会支持其诉讼请求。4、借名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人。若房屋由善意第三人购买，房屋已经过户给善意第三人或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下，法院应当支持。至于借名人与登记权利人之间的争议，借名人只能基于债权请求登记权利人返还出资和承担违约责任。出资人即“实际产权人”，由于在产证上没有署名，面对三类风险，即出名人不认可借名事实、房屋被处理或限制、出名人不配合办理过户，具体分述如下。1、出名人失信，出资人与出名人无书面协议，房价暴涨后，出名人主张房产实际归其所有，出资人出资为借贷或赠与；2、名义购房人(即出名人)离婚，房产作为其夫妻共同财产被分割；3、名义购房人(即出名人)死亡，房产作为其遗产被继承；5、名义购房人(即出名人)因法律问题被法院查封房产；如果借名人是由于限购不能署名，往往约定在其符合过户条件的时候办理过户手续。但是届时名义购房人(即出名人)可能不予以配合。一旦实际购房人还贷不及时，名义购房人不仅存在债务风险，还会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。同时，等到自己买房时，也很可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房政策。借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险较大。总结以往的实际案例需要特别提醒借名买房当事人，在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。1、要清楚所购房屋的性质。最好不要购买拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，以免发生纠纷，导致房钱两空。2、委托律师拟定详细的 “借名买房合同”。合同中要明确写明房屋权属划分，明确双方的权利义务。防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。3、所有与房屋有关的原始材料均由借名人持有，并实际占有房屋。比如出资的原始凭证、购房合同、产权证等等。一旦发生争议，借名人能够有足够的证据证明该房屋是借名买的，房屋实际产权人为借名人且房屋由其占有和控制。在双方协商不成起诉到法院的情况下，借名买房人得到法院支持的几率更大。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记在名义购房人名下，或者房屋并非由借名人实际占有，借名人败诉的风险将大大增加。4、约定严格的违约责任。合同中针对权利登记人的违约行为(包括事后反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、查封、拒绝过户等)需约定严格的违约责任，并约定不论合同效力与否，违约条款照常适用，以降低借名人的风险。在金钱的诱惑下，亲兄弟也有可能也会翻脸不认账，借名购房存在诸多风险，若是有这个想法的，一定要考虑清楚，以免日后发生不必要的合同纠纷。
附：
房产代持协议
委托人（甲方）： 身份证号码：
委托人配偶： 身份证号码：
委托人通信地址：
受托人（乙方）： 身份证号码：
受托人配偶： 身份证号码：
受托人通信地址：
鉴于：
甲方实际出资购买房产位于 省 市 。现甲、乙双方本着平等、自愿的原则，经协商一致，甲方委托乙方就代为持有该房屋产权及相关事宜达成协议如下，以兹共同遵照执行：
第一条 房产事实
1、房屋坐落： 省 市 （以网签合同为准）；
2、建筑面积： 平方米（以网签合同为准）；
3、出资及登记：该房产由甲方实际全部出资，甲方同意将该房产委托乙方代为持有，产权登记在乙方名下，房屋产权证尚未办理。
第二条 房产产权
1、甲、乙双方确认，虽然该房产仅登记在乙方名下，但该房产及相关附属设施的全部权利实际归甲方所有,购房过程中产生的票据、合同、权证等一切相关文件，应由甲方保管。
2、甲方实际享有该房产及其附属设施完全的所有权（占有权、使用权、收益权、处分权）及其他附属权利，乙方仅以自己名义代为持有，不享有任何房产权利。代持期间，乙方应当配合甲方实现其房产权利。
3、未经甲方事前的书面同意，乙方不得将上述代持房产权益向知情或不知情的第三方转让、转委托代持、设定共同共有或担保，不得实施任何危及或可能危及甲方利益的行为。
4、若乙方未经甲方事前的书面同意，将上述代持房产权益向知情或不知情的第三方转让、转委托代持、设定共同共有或担保，或实施其他任何危及或可能危及甲方利益的行为，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方就其全部损失承担赔偿责任，乙方应当承担的责任包括但不限于甲方的直接损失、间接损失，以及诉讼费、保全费、律师费等相关费用。
第三条 委托代持期间及费用
1、代持期间自本协议生效之日起至双方协商终止(或转让至甲方/甲方指定人名下，以先到时间为准)时终止。
2、乙方受甲方委托代持房产期间不收取任何报酬。
第四条 甲方权利与义务
1、因该房产所产生的租金等一切收益均由甲方享有。
2、因该房产使用或经营产生的房产税和营业税等相关税费、房产管理费、水电费、修缮费用、管理成本等相关费用均由甲方承担。
3、因该房产造成他人的人身、财产损失的责任，及该房产发生毁损灭失风险由甲方承担。若该损失或风险系乙方过错导致，则甲方有权要求乙方就全部损失承担赔偿责任。
第五条 乙方权利与义务
1、甲方同意，以乙方名义负责该房产的使用(包括：签订租赁合同、收取租金等)。
2、乙方确认，未经甲方事前的书面同意，乙方不得单方面将该房产对外出租、出售或为其他处分行为。乙方如涉及婚姻状况发生变化，应向关联人说明该房屋实际所有人是甲方，且乙方配偶不得要求分割本房产。
3、自本协议签订之日起，乙方有义务配合甲方对该房产的管理、处分等一切事宜，乙方不得在任何时间、地点、以任何方式抗拒及干涉甲方行使权利，并不得撤销该授权委托。
4、因房产由乙方代甲方持有，甲方将房产抵押给银行进行贷款，乙方承诺协助甲方办理贷款手续，还贷款的本金和贷款利息由甲方全部承担。
第六条 争议解决
凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成，任何一方可向房产所在地（ 省 市 区）的人民法院提起诉讼。
第七条 协议生效
1、本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。
2、本协议自甲、乙双方签字之日起生效。
甲方(签字/盖章)：
甲方配偶(签字)：
乙方(签字/盖章)：
乙方配偶(签字)：
签约时间：XXX年XXX月XXX日
签约地点：
