房地产一直都是我国经济的中流砥柱，但是随着现在的房地产规模的逐渐扩大，整个行业都发生了翻天覆地的变化，几乎所有的行业都在面临资源整合，其中，房地产投资并购就是其中一种。房地产收购，一般都是收购方看中了目标公司的土地、房产等重大财产，因此经常会出现目标公司的净资产是零甚至是负数，但收购方竟愿意出高价收购的情形，其根本用意就在于此。但是，由于我国对于土地的管控极为严格，当投资并购中涉及土地时，往往需要格外重视。囿于篇幅有限，本文主要针对投资并购中项目土地存在租赁的相关问题进行分类阐述。
1.土地使用权的转移是否适用买卖不破租赁
《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”租赁物所有权的移转并不影响租赁合同本身的效力，租赁关系仍然存续。但是，我国土地所有制形式包含城市土地国有制和农村土地集体所有制；对于国有土地的开发利用，企业仅能出资购买土地使用权，土地所有权自始至终归属于国家。那么，在土地使用权转让后，土地上原有的租赁关系是否仍然适用买卖不破租赁原则，仍然存续？答案是肯定的。
首先，土地对外租赁往往伴随着地上建筑物的出租，根据“地随房走、房随地走、房地一体化”的相关规定，土地的土地使用权被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施的所有权也随之一并转让。因此，该房屋的所有权转让当然适用买卖不破租赁原则，土地亦然。其次，在买卖不破租赁原则的确立过程中，该原则针对不动产的租赁；根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租。那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即租赁使用权的租赁也应当类推适用买卖不破租赁原则。
2.买卖不破租赁的适用条件和例外情形
（1）买卖不破租赁原则的适用需要同时符合以下三个条件：
①存在合法有效的租赁合同；
②租赁物已经交付承租人使用；
③出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。
（2）买卖不破租赁原则的适用存在以下例外情形：
①租赁物是动产的。因为动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外，如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，则不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用。
②先抵押后出租的。根据法律的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
③被查封后出租的。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由承租人自己承担。
④租赁物为破产财产，且在破产处理过程中。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。
综上所述，买卖不破租赁主要应用于房屋及土地市场等不动产领域，如果土地租赁合同没有到期，土地在二级市场上买卖导致物权转移，作为新的受让人，自动和承租人形成土地租赁关系，承租人已预付租金的，无需再次向买受人支付租金。如果投资并购过程中，买卖双方在合同签署时，已对预收租金的处理进行约定的，应当从其约定；如未作约定，则依据《合同法》第163条规定，租赁房屋在交付之前产生租金归原出租人所有，交付之后产生的租金归买受人所有。鉴于“买卖不破租赁”情形下，承租人已实际占有租赁房屋，且不动产买卖存在不动产权变更登记手续等问题，建议投资并购双方在并购合同中对交付的方式和相关权益的移交时间进行明确。
