律师观点分析

房产纠纷之

房产转让协议被撤销

--------为86岁老人获得80多万补偿

(代理、撰稿人：谢建程)

案情简介

1987年56岁的张某，经所属地的三级政府批准，在祖传的老宅地基上翻建起一栋三层（共9间）砖混结构楼房，1992年完工。1996年3月25日，张某与儿子签订《房屋产权转让协议书》，协议约定：张某把自己的9间房屋产权全部转让给儿子，在能够更改房产证时，把该名称更改为儿子名字。2005年，张某得知儿子要为这9间房屋办理土地证，张某不同意儿子单独办理房产证，此事便一直拖到2008年。2008年，昆明停办集体所有土地房屋所有权证，故该9间房屋一直未办房产证。

2013年，昆明修建地铁，张某的房屋被占用拆迁。张某儿子带着《房屋产权转让协议书》和拆迁部门签订了《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，拿到了9间房屋的补偿款。

•  焦点问题：

2014年，张某想诉讼维权，但已84岁高龄，与儿子签订的《房屋产权转让协议书》已有18年，且该房屋现已办理了土地证，还能维权成功吗？

张某辗转昆明多家律师事务所，最后找到云南天外天律师事务所谢建程律师，谢律师接受了张某的委托即代理了本案。

•  代理过程与评析

办案经过：

谢律师接受张某的委托后，组织律师团讨论该案件，主要探讨该协议书的性质即法律关系、诉讼时效、土地证是否前置撤销？主张返还物还是赔偿物及诉讼费承担风险等等问题。

讨论后形成如下诉讼方案。首先，把该份协议定性为赠与法律关系，因为张某并没有依据该协议收取卖房款，协议“名为转让，实为赠与”。故第一步起诉撤销该协议，诉讼费100元，若该协议被成功撤销，便可起诉折价这9间房屋补偿给张某；其次，在撤销诉讼案件中，依据审理过程，“试探”是否行政起诉撤销该土地证。

根据谢律师提出的方案，开始为张某代理本次诉讼，经过一审、二审、再审，于2015年成功撤销了该份《房屋产权转让协议书》。并随即起诉该9间房屋的拆迁补偿款即“折价补偿”，经过一审、二审，法院经审理做出了终审判决。该终审判决支持了张某的诉请，即判决儿子支付张某9间房屋折价补偿款人民币846800元。2016年5月23日，86岁的张某终于拿到了生效的终审判决书。

案件评析：

首先，一份合同或协议，它的法律关系不能只看该合同或协议的标题，应该看该文本的内容，根据内容分析其法律关系，不要受文本标题影响，应当深度分析其文本当事人的真实意思，才能得出合同或协议的法律关系。本案中，文本标题是买卖（房屋）法律关系，但实为赠与法律关系。

其次，我国对赠与合同的撤销行使分为两种，即任意撤销和法定撤销。简单的理解为：任意撤销权就是对于尚未实际交付赠与物(动产交付前，不动产过户登记前)的可以随时撤销(法定不准情况除外)；法定撤销权就是如果出现法律规定（法定）可以撤销的情形，赠与人可以撤销赠与。本案张某行使的是任意撤销权，因为张某赠与儿子的房产还没有办理过户即没有法律上的交付。故张某可以行使任意撤销权撤销她的赠与。

其三，合同被撤销，该怎样主张权益。根据我国《民法通则》第六十一条第一款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案张某主张权益时，赠与儿子的房屋已被拆迁，客观上已无法返还，张某可以根据儿子与拆迁部门签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》载明的9间房屋面积和补偿标准进行折价补偿。

代理律师通过深度分析，经历长时间的努力与坚持，此案诉请最终得到法院采纳。