经济适用房俗称“经适房”，又称共有产权保障住房，指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向本市符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。因保障性住房政策多限于当地政府出台的法规，各地有差异，故此处仅讨论上海市的经济适用房。
上海经济适用房以2016年《上海市共有产权保障住房管理办法》（下简称“管理办法”）为依据，各部门再制定各自职权范围内的下位法规定。经济适用房作为政府提供给住房困难家庭的保障性住房，虽然带有福利性质，但本质上归所有人份额部分的继承分割只要下位法没有特殊规定，仍然适用《民法典》及相关司法解释，虽然地方政府的下位法不能与《民法典》相违背，但经济适用房是政府以优惠政策提供给符合条件的特定住房困难家庭，因此所有权处分上有区别于普通商品房的限制。
按照《管理办法》第三十二条，经适房在取得完全产权前，自己份额不能转让、出租、设定抵押。
《上海市共有产权保障住房管理办法》
第三十二条（使用规定）
共有产权保障住房的购房人和同住人应当按照房屋管理有关规定和供后房屋使用管理协议的约定使用房屋，并且在取得完全产权前不得有下列行为：
（一）擅自转让、赠与共有产权保障住房；
（二）擅自出租、出借共有产权保障住房；
（三）设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权；
（四）违反其他法律、法规、规章的情形。
目前上海经适房在取得房地产权证满5年可以购买政府产权份额，依法购买后等同于商品房，故经适房特殊规定在于购买全部产权前发生的继承分割。
先说继承，按照2011年市办公厅的《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜的处理意见》（下简称“处理意见”）第五条，如经适房所有人死亡，继承人仍有继承权可依法继承，但继承人不属于申请家庭成员，仅在经适房发生回购或者转让后，获得房屋相应继承份额折价款。
《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜的处理意见》
五、申请家庭成员在完成房地产转移登记前死亡的，该经济适用住房房地产权利不发生继承。申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的，处理方式如下：
（一）房地产权利人死亡的，其所享有的经济适用住房房地产权利按照《中华人民共和国继承法》有关规定继承。其中，继承人不属于申请家庭成员的，不享有经济适用住房居住使用权，仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利；
这里的“申请家庭成员”指的是在《申请家庭成员基本情况申报表》中填报的申请人，没有同住人。申请人不一定是购房人或产权人，经适房登记产证时部分申请人可以自愿不上产证。但按此定义申请人继承人但范围依然很小，故实务中上海一些基层法院在认定上有扩大“申请家庭成员”的解释，比如把同住人也认定为能继承产权份额的家庭成员（因为基于后来出台的《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第八条，市府似乎又认可这样的做法）。同住人是在记载在产证上的，认定同住人没有争议，但认定其他家庭成员就有极大争议。比如房屋实际出资人法院一般只认定为债权债务关系。另外同住人死亡不存在继承。
此外注意的是按《处理意见》这种主张折价款的权利只有在经适房发生回购或转让后才能行使（除非所有继承人意见一致），但经适房发生继承并不一定发生回购或转让，除了住房保障机构依职权启动回购，当还有其他购房人或同住人健在时，回购或转让更多出于他们自愿。因此在继承条件发生时，上海大部分法院不考虑上述前置条件，但少数法院依然坚持须发生回购或转让非家庭成员继承人才能主张该权利。
如果“申请家庭成员”都死亡如何处理，《处理意见》未提及。但依据《管理办法》第三十九条，购房人均死亡，继承人又不符合共有产权保障住房申请条件的，住房保障机构可以依法分割处置经适房。
《上海市共有产权保障住房管理办法》
第三十九条（继承）
购房人均死亡，其共有产权保障住房产权份额的继承人不符合共有产权保障住房申请条件的，住房保障机构可以按照依法分割共有物的方式，处置共有产权保障住房。
但实务中购房人死亡，同住人还健在的情况下，因为牵涉到同住人的继承、居住权利，极少有住房保障机构行使处置的情况。但如果购房人、同住人均死亡，那依照《管理办法》第三十三条，住房保障机构应当回购，此时再与非购房人/同住人继承人分割经适房产权，当没有法律障碍。
《上海市共有产权保障住房管理办法》
第三十三条（回购）
取得房地产权证未满5年，有下列情形之一的，应当腾退共有产权保障住房，并由房屋所在地区（县）住房保障实施机构或者区（县）人民政府指定的机构予以回购：
（三）购房人和同住人均死亡的；
有一点需要注意，申请家庭成员继承人与其他继承人在房屋折价款上通常按经适房市场价计算，实践中法院有的参考各区住房保障机构每年公布的该基地经适房购买政府产权份额价格。如双方分歧较大，审理中也不乏委托第三方评估机构评估。但如果是住房保障机构依法回购，则回购价款为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。因此对老百姓讲回购肯定是极不合算的，故实践中购房人或同住人一定会尽量在生前买下剩余政府产权份额。
陶伯彧律师
二零二一年十一月二十九日
