律师观点分析

原告A诉被告B房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书 南京市江宁区人民法院 民事判决书 （2014）江宁民初字第3165号 原告王继X，男，1964年2月2日生，汉族， 委托代理人A，江苏XX律师事务所律师， 被告A，男，1962年10月3日生，汉族， 委托代理人A、B，上海XX律师事务所律师， 原告A诉被告B房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告A的委托代理人B，被告A的委托代理人B、C到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告A诉称，双方于2013年10月1日经协商签订《房屋租赁合同》一份，系由其打印好的合同，约定将其所有的江宁区东新南路299号温州XX、109室出租给被告使用，租期为2013年10月6日至2018年11月7日，租金按年支付，双方签订合同前协商每年租金45万元，第一年送1个月装修期，自第二年起逐年递增8%，签订合同当天，被告表示资金困难，要求从第三年开始逐年递增8%，其考虑到被告的实际困难答应了该请求，但忽略了合同第四条是按从第二年开始逐年递增8%的本意约定的，造成从字面理解为2年的房租为45万元，被告在未通知原告的情况下于2014年3月24日将涉案房屋转租给他人经营，构成违约，该合同存在重大误解，显失公平，故其诉至法院，现要求判令：1、解除双方于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2、变更《房屋租赁合同》第四条，租金为每年45万元；3、被告支付违约金112500元， 被告A辩称，《房屋租赁合同》对租金的约定明确，不存在重大误解，且其不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求， 经审理查明：2013年10月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于江宁区东新南路299号温州XX、109室出租给被告使用，租期为2013年10月6日至2018年11月7日，租金按年支付，每年提前30天支付次年租金，并约定擅自转租的A有权终止合同并收回房屋，合同第四条载明：“该房屋租金为：该房屋经双方协商自2013年10月6日至2015年11月7日租金为人民币肆拾伍万元整，自2016年起开始逐年递增8%，期满后乙方如需续租，应提前60天通知甲方，并于30日内支付下期租金，未支付房屋租金的，甲方有权终止租赁合同，收回房屋，”同时，原、被告在合同第九条处注明“甲方允许乙方转租，但需提前两个月通知甲方”，第十条约定，任何一方未按合同履行导致终止本合同则视为违约，双方同意违约金金额为3个月租金，合同另约定，水、电费、租金的税款及延时付款违约责任由被告承担，合同签订后，原告向被告交付了房屋，同年10月9日，被告支付了租金45万元， 2014年3月24日，被告委托案外人A与第三方B签订《租赁合同》一份，将涉案房屋转租给A， 2014年7月20日，原告与案外人A就涉案房屋签订房屋租赁合同一份，将涉案房屋出租给案外人A，租期5年，年租金68万元， 审理中，原告申请对涉案房屋2013年10月的房租进行评估，经本院委托，江苏XX公司出具A评鉴字（2015）30号评估报告书，涉案房屋2013年10月的年租金为36万元／年，支出鉴定费4000元， 庭审中，原告陈述其于2014年7月2日至10日期间收回涉案房屋，并主张《房屋租赁合同》于2014年8月1日解除，但就合同解除时间未提交证据证明；就其损失，其主张涉案房屋空置期间的损失和垫付的房租税款、水电费，其提交2014年7月20日其与A签订的房屋租赁合同、涉案房屋房租的税款发票、水费发票和电费发票，证明其缴纳税款22500元、垫付水费1079.7元和电费2734元，合计26313.7元，被告对上述证据的证明目的不予认可， 庭审中，被告陈述其转租前提前半个月通知了原告，并主张双方《房屋租赁合同》于2014年6月8日解除，就此提交下列证据：解除通知书、快递单、网页打印件各一份；照片5张、录像、书面证人证言一份予以证明，原告否认收到了该解除通知，认为证人应当出庭作证，照片、录像拍摄时间不明，均不能证明《房屋租赁合同》解除的时间， 上述事实，有《房屋租赁合同》、《租赁合同》、个人跨行汇款申请书、发票及双方当事人的陈述等证据予以证实， 本院认为，原被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行，否则承担违约责任， 对于合同解除问题，《房屋租赁合同》约定原告允许被告转租，但需提前两个月通知原告，被告转租涉案房屋前提前半个月通知了原告，不符合合XX约定，构成违约，原告有权按照合同约定要求解除合同，并要求被告承担违约责任，对于解除的时间，原告主张《房屋租赁合同》于2014年8月1日解除，对此负有举证责任，但未提交证据证明，庭审中其陈述于2014年7月2日至10日期间收回了涉案房屋；被告主张于2014年6月8日解除，但提交的证据并不能证明原告收到了解除通知书，证人应当出庭而未出庭，照片、录像亦不足以证明原告收回房屋的时间，故被告的证据无法证明《房屋租赁合同》于2014年6月8日解除，综上，本院认为原告以其行为作出解除的意思表示，解除了租赁合同，本院认定双方之间的《房屋租赁合同》于2014年7月2日解除， 对于违约金问题，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”，对于原告基于该合同垫付的租金税费和水电费，系合同约定的当事人的合同义务，并非损失，原告可据实主张，对于被告违约致合同解除造成房屋2014年7月2日至20日空置系原告的损失， 对于空置期间的损失，从《房屋租赁合同》第四条的整体看，应当是对涉案房屋年租金的约定；从合同的实际履行看，被告于合同签订后即2013年10月9日按约支付了租金45万元，而同时合同第五条约定了租金按年支付，被告应当系按约定支付的一年的租金；从涉案房屋的租赁价格看，原告申请对涉案房屋2013年10月的租金价格进行评估，经评估，2013年10月份年租金已达36万元／年，如45万元系两年租金，明显不合常理，综上，本院认为，计算空置期间的损失时，应当参照年租金45万元、空置期间、双方的违约程度等进行折算为20959元，综合上述因素，合同约定的违约金（3个月的租金）过分高于原告因被告违约而遭受的损失，本院按照损失的130%予以调整，对原告要求被告支付3个月租金共计112500元违约金的诉讼请求，本院部分予以支持为27246.7元， 合同解除，未履行的部分不再履行，现原告已收回案涉房屋，被告已缴纳但未实际承租期间的租金，被告有权要求返还，因被告已另案主张，本院在本案中对此不予理涉， 对于条款的变更问题，根据法律规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的，而本案中，《房屋租赁合同》约定“自2013年10月6日至2015年11月7日租金为人民币肆拾伍万元整”，从该条的文意来看，双方对租金的约定是明确的，双方争议的焦点仅系双方对合同条文原意理解不一致，原告陈述系存在笔误所致，故本院认为案涉合同并不符合变更之诉的构成要件，故对原告要求变更《房屋租赁合同》第四条为年租金45万元的诉讼请求，本院不予支持， 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告A与被告B于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年7月2日解除， 二、被告AX支付原告B违约金27246.7元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清， 三、驳回原告A的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 本案应收案件受理费9425元、鉴定费4000元，合计13425元，由原告A负担10113元，被告A负担3312元（此款已由原告先行垫付，被告在支付上述款项时加付此垫款）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（开户行：农行南京市XX，账号：10105901040001276）预交上诉案件受理费， 审判长张映秋 代理审判员A 人民陪审员B 二〇一五年十一月四日 书记员C