律师观点分析

原告：田XX，男，汉族，农民， 住河南省安阳市文峰区弦歌。

委托诉讼代理人：刘XX，天津XX律师。

委托诉讼代理人：张X，天津XX律师。

被告：天津XX公司，住所地天津市XX

法定代表人：韩XX，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王X，北京XX律师。

委托诉讼代理人：冯XX，北京XX律师。

原告田XX与被告天津XX房地产开发有限公司(以下简称 XX公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2023年1 月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告 田XX的委托诉讼代理人刘XX和张X、被告首XX公司的 委托诉讼代理人冯XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

田XX向本院提出诉讼请求：

1.判令解除田XX与XX房地 产公司于2021年9月23日就位于天津市宝坻区京津新城祥瑞嘉 园33号楼1单元605号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》(编号：202XXXX7828);

2.判令XX公司退还田光涛购房款 461974元(含定金10000元)、契税6990.59元、维修基金7619 元、产权登记费80元及家电大礼包费用18000元、车位费2000 元，合计496663.59元，并责令以XX公司496663.59元 为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报 价利率(LPR)标准计算，支付自2021年7月31 日起至实际付清之日止的利息；

3.本案的诉讼费由XX公司负担。

事实和理由：2021年7月，田XX有意购买位于天津市宝坻区京津新城祥  瑞嘉园房屋，后田XX与XX公司经协商确认从XX房地 产公司处购买位于天津市宝坻区京津新城XX瑞嘉园33号楼1单元 605号房屋。田XX在购房前明确向XX房地产公司表示自己未 曾在天津市缴纳社保，但XX公司承诺能够解决田XX购 房资质问题，并且称其合作方能为田XX办理外省重点支持人员 的购房资质。在XX公司的极力劝说下，田XX于2021年 7月31日通过银行转账方式向XX公司给付购房定金 10000元、车位费2000元以及家电大礼包费用18000元。此后， 田XX向XX公司支付购房首付款、契税、住房维修基金、 产权登记费等共计466663.59元。后双方于2021年9月23日就 位于天津市宝坻区京津新城XX瑞嘉园33号楼1单元605号房屋签 订《天津市商品房买卖合同》(编号：202XXXX7828)。此后田XX 经咨询得知XX公司销售宣传行为涉嫌违反行政法规等相 关法律规定，并多次找到XX公司销售负责人询问购房资 质办理问题，但均被各种理由搪塞。现因田XX不符合天津市连续 三年缴纳满两年以上社保的条件，不满足天津市限购令的购房资 质，以致双方就位于天津市宝坻区京津新城XX瑞嘉园33号楼1单 元605号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》不能达到合同履行目的。田XX因此呈讼。

XX公司辩称，不同意田XX的诉讼请求，要求继续 履行合同；如法院判决解除合同，认为合同解除的责任在田XX， 应按照合同约定向承担总房款10%的违约金计76197.4元；家电 大礼包费用非该公司收取，不应由该公司返还；诉讼费用法院依法裁判。

本院经审理认定事实如下：2021年7月31 日，田XX与首 XX公司达成购买合意并签订《商品房认购书》,约定由田 光涛认购XX公司开发的位于天津市宝坻区XX 小区(推广案名：XX柒里风华)1期中的第33幢1-605号房屋， 双方对价款及付款方式、认购金、认购书的解除、违约责任等进 行了约定。田XX于当日交纳购房定金10000元、车位费2000  元，后又于2021年8月4日交纳购房首付款221974元、契税6990.59元、维修基金7619元、产权登记费80元。

2020年9月23日，田XX(乙方)与XX公司(甲 方)签订《天津市商品房买卖合同》(合同编号：2021-9117828), 约定田XX购买由XX公司开发的天津市宝坻区京津新城 祥瑞嘉园33-1-605号房屋，建筑面积87.34平方米，房屋总价款 761974元，房屋交付时间为2022年9月30日前。第四条乙方付 款形式及付款时间：双方约定，乙方按照第2种形式付款，2、贷 款付款的，乙方应于2021年10月15日前那一次性存入商品房首 付款461974元，其余价款办理贷款。双方另对逾期交房、付款的 处理、质量、权属、争议问题处理等问题进行了约定，其中补充 协议第十六条对合同解除及违约责任的补充约定1、除法律、买 卖合同、附件及本补充协议另有约定外，任何一方未经对方书面 同意无权单方解除买卖合同。若一方单方面提出解除合同的，须 征得对方的书面同意，并按照总房的10%向守约方支付违约金。 守约方实际损失超过违约方支付的违约金时，实际损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。守约方同意违约方提前解除合同 的，解除手续需按本补充协议约定办理。田XX于2021年9月 26日向XX公司支付第二期购房款230000元。XX房地产公司出具收取购房款467974元的发票及代收税费的收据。

另查，2021年7月31 日，田XX向“天津风华生活汇”转 款三笔5000元、 一笔3000元，合计转款18000元。田光涛主张 上述转款系“家电大礼包”,要求XX公司予以返还。首 XX公司主张该笔款项并非该公司收取，不同意承担返还责任。田XX同意就该笔费用另行解决。

再查，XX公司代收房屋维修基金7619元已于2021 年9月29日向天津市住房保障服务中心交纳，代收契税6990.59 元已于2021年10月11日向天津市宝坻区自然资源调查与登记中心交纳，代收登记费80元尚由XX公司保管。

上述事实，有当事人陈述、《商品房认购书》、《天津市商 品房买卖合同》、收据、发票等证据予以证实。

本院认为，田XX与XX公司就天津市宝坻区京津新  城祥瑞嘉园33-1-605号房屋达成的《天津市商品房买卖合同》, 系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定， 合法有效。双方均应按照合同约定履行相应义务。合同签订后田 光涛尚未办理贷款，房款尚未全部交纳，案涉房屋也未实际交付。 现田XX明确要求解除案涉合同，足以证实不再继续履行合同之 意愿，合同已无法继续履行，合同目的已不能实现，案涉合同应 予解除。XX公司主张继续履行案涉合同的抗辩意见，本 院不予支持。

关于XX公司应退还田XX款项问题。《中华人民共 和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履 行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 涉诉合同既已解除，XX公司继续占用田XX交纳的购房 款及代收税费没有合同依据和法律依据，应予以返还。在本案处 理时不仅要保护购房人的合法权益，同样要保护开发商的正当权 益，平等对待当事人的诉求。田XX无故终止合同履行并诉请解 除案涉合同，自身具有过错，属于违约行为，其诉请XX房地产 公司支付利息，理据不足，本院不予支持。XX公司主张 扣除总房款的10%作为违约金，符合合同约定，理据充分，本院  予以支持。如上所析，XX公司应将扣除违约金76197.4  元的剩余房款返还田XX，合计387776.6元(包含定金10000  元、车位费2000元)。田XX主张减少违约金数额的意见，无合 同和法律依据，本院不予采信。

XX公司在合同备案登记时已将代收的契税、维修基 金向相关部门交纳，应由田XX向相关部门申请退款，XX房地 产公司予以协助。XX公司代收的产权登记费80元，应返 还给田XX。

综上所述，依照《《中华人民共和国民法典》第一百一十九  条、第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款和第二款、  第五百六十八条第一款、第五百八十五条第一款和第二款，《最高  人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的  解释(2020年修正)》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民  事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、解除田XX与被告天津XX公司于2021 年9月23日就位于天津市宝坻区京津新城XX瑞嘉园33号605 号 房 屋 签 订 的 《 天 津 市 商 品 房 买 卖 合 同 》 ( 编 号：202XXXX7828);

二、天津XX公司于本判决发生法律效力之 日起十日内返还田XX购房款(含定金、车位费)387776.6元、代收产权登记费80元，合计387856.6元；

三、 天津XX公司协助田XX办理契税、维

修基金退款手续；;

四、驳回田XX其他诉讼请求。