律师观点分析

承办律师：凌嘉敏律师｜广东国晖（南宁）律师事务所

审理法院：上林县人民法院

案件类型：合同纠纷（分家析产房屋转让欠款、夫妻共同债务、债务抵销抗辩）

裁判结果：法院判令夫妻二人共同支付剩余房款14400元，驳回原告违约金诉求、驳回被告债务抵销抗辩

一、案情简介

原告与伯父、奶奶、叔父签订《分房协议书》，约定共有房产作价分割，伯父（被告）出资买断原告名下房屋份额，应付原告65000元，协议约定单方反悔需加倍赔偿房款。

被告夫妻共同出具《欠房款凭据》、后续补充欠条，承诺分期付清房款。被告仅陆续支付50600元，尚欠14400元长期拖欠。

原告起诉要求夫妻二人共同付清尾款，并按协议主张等额违约金14400元。庭审中被告提出抗辩：多年照料、医治原告父亲产生巨额医药费、护理费、丧葬开支，要求以此笔费用抵销所欠房款。

二、核心争议焦点

1.?分家分房协议、欠条合法有效，签字配偶是否构成共同债务人？

2.?被告主张照料原告父亲产生的费用抵销房款，是否符合法定债务抵销条件？

3.?被告仅迟延付款，是否属于协议约定“反悔”情形，原告诉请双倍违约金能否支持？

三、律师核心代理思路

1. 完整举证分家协议、欠款凭证，锁定夫妻共同还款责任

全套提交四方签字《分房协议书》、夫妻二人共同签署的欠房款凭据、后续欠条、历年还款记录，完整证明房屋份额转让、欠款金额、夫妻共同确认债务的事实。

配偶在欠款文书上共同签字，构成债务加入，应当与伯父共同承担付款义务。

2. 从法律层面驳斥被告债务抵销主张

依据债务抵销法定要件：双方需互负合法、到期、同种类债务。

1.?本案是房屋份额转让合同纠纷，被告主张的医药费、护理费源于被告照料原告父亲的人身支出，二者并非同一法律关系；

2.?被告无书面协议、有效结算单据、生效文书佐证原告父亲对其负有债务，债权本身无法确认；

3.?分家析产协议未约定该类开支抵扣房款，不满足合意抵销条件，抵销抗辩不成立。

3. 区分“单方反悔”与“迟延付款”，客观预判违约金裁判风险

协议双倍赔偿条款针对彻底反悔、拒绝履行购房整体义务的情形，被告已支付大部分房款，仅拖欠少量尾款，不属于约定的“反悔”，法院大概率不支持高额违约金。庭审中优先将诉讼重心放在收回14400元本金，合理预判违约金诉求难以得到支持。

四、法院判决结果

1.?两名被告共同向原告支付房屋尾款14400元；

2.?驳回原告主张14400元违约金的诉讼请求；

3.?案件受理费双方各承担一半。

五、案件实务裁判指引（家庭分家析产纠纷参考）

1.?分家协议、欠条共同签字，配偶构成共同债务人

家庭成员分割房产，配偶在欠款凭据一并签字，视为自愿共同承担债务，法院可判令夫妻二人共同清偿。

2.?债务抵销有严格法定条件，无确认债权不能直接抵扣欠款

仅单方主张对方长辈欠付照料、医疗费用，无书面结算、生效裁判文书确认债权，不能直接抵销房屋转让欠款，需另行起诉主张相关费用。

3.?分家协议“反悔双倍赔偿”条款适用范围有限，单纯逾期少量欠款一般不认定为“反悔”，高额违约金不予支持。

4.?家庭内部房产分割，务必留存完整书面协议、欠款条、转账记录，形成完整证据链，应对亲属间债务抗辩。

六、律师办案总结

本案属于典型家庭亲属分家析产欠款纠纷，被告试图以多年照料长辈的开销抵销房款，无任何客观债权凭证支撑抗辩。凌嘉敏律师完整梳理分家协议、多份欠款书证、还款流水，清晰区分两种独立法律关系，成功说服法院认定抵销不成立，全额支持原告房款本金诉求，同时客观向当事人释明违约金条款适用边界，合理把控诉讼预期。

律师简介

凌嘉敏律师｜广东国晖（南宁）律师事务所

专注：分家析产合同纠纷、家庭房产转让欠款、夫妻共同债务认定、债务抵销抗辩、亲属间债权债务诉讼、南宁及周边县域民事合同案件

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