【案例】

老张的独生子长期在美国留学、工作，老张的身边只有保姆长期陪伴，给予了他无微不至的关照。老张是一个注重感情的人，考虑到保姆照顾他多年，又无儿无女，担心自己百年后保姆无处安身，故留下一份遗嘱：自己名下房屋留给其独生子，保姆可以一直居住。但是老张走后不久，保姆却将房子转租给了他的外甥，并且打算将来死后也签订一份遗嘱，把老张的房屋居住权留给外甥。那么，老张保姆出租房屋和转让居住权的行为是否合法有效呢？

【说法】

最新出台的《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

居住权是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权的设定方式包括两种：一是双方当事人签订居住权合同，并办理居住权登记；二是依遗嘱等法律行为取得居住权。按照上述法律规定，公民可以通过遗嘱方式设立居住权，但居住权不得转让 、继承。本案老张通过遗嘱方式为保姆设立房屋居住权是合法有效的，老张的保姆取得的是房屋居住权，而非所有权，只能自己居住使用，往外出租和订立遗嘱转让居住权的行为都是不符合法律规定的。