法律分析：依据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 2 条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。因此，如果开发商尚未取得《商品房预（销）售许可证》即不满足预（销）售商品房的强制性条件，不能从事商品房预（销）售的活动，与购房者所订立的合同当然无效。

不过该解释第 2 条同时规定，如果开发商在起诉前取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同仍可以认定为有效。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十五条　商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

《城市房地产开发经营管理条例》

第二十二条　房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。