首付贷、首付分期是指为购房者提供的首付阶段“贷款”或者首付款分期的方式，从而使无款项支付能力的购房人有能力缴纳首付，并办理剩余款项按揭贷款的付款方式。
一、关于首付贷的政策：
2018年7月9日，河南省住建厅发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》要求房地产开发商不得实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款，如有违反根据情节轻重，由当地房地产主管部门采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光等方式进行处置。
2019年10月22日，两高两部《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》第一条的规定，违反国家规定，未经监管部门批准，或者超越经营范围，以营利为目的，经常性地向社会不特定对象发放贷款，扰乱金融市场秩序，情节严重的，依照刑法第二百二十五条第（四）项的规定，以非法经营罪定罪处罚。
二、关于首付贷涉及的借款协议效力分析：
虽然相关行政机关严令禁止首付贷、首付分期，并认定为违规金融产品，但是首付贷、首付分期并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，在未被认定为“职业放贷人”时，因首付贷或首付分期而签订的借款协议有效。以下为通过裁判文书网检索的相关案例：
1、郑州瀚宇置业有限公司与李东方民间借贷纠纷一审民事判决书【案号：（2019）豫0182民初5733号】
案情简介：2017年10月16日，李东方与瀚宇公司签订《瀚宇天悦湾购房借款协议书》，约定瀚宇公司向李东方提供分期借款922856元，专用于购买瀚宇公司开发的楼盘，剩余款项办理按揭贷款，在本借款协议约定的期限内归还借款的，不向李东方收取该借款的利息；李东方逾期还款的，应当按日支付瀚宇公司借款总额万分之五的利息，直至还款日，还应承担逾期未付款的违约金，违约金按日千分之一计算。后李东方未能如期偿还借款，瀚宇公司诉至法院。诉讼中李东方辩称：1、瀚宇公司的首付分期行为违反豫建房管﹝2018﹞29号文关于禁止实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款的规定，属于违法行为。2、原告是职业放贷人，其放贷行为，属于非法从事金融业务活动，已违反法律强制性规定，故涉案借款协议属无效合同，原告无权要求被告支付借款利息及违约金。
法院判决：《瀚宇天悦湾购房借款协议书》，系双方真实的意思表示，该协议明确约定了借款数额和利息以及违约金的事实，被告李东方未按约定还款，原告瀚宇公司要求被告李东方支付欠款259000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告瀚宇公司要求被告李东方以259000元为基数按年利率24％的标准支付自2017年10月16日至实际还款之日止的利息及违约金的诉讼请求，因原、被告双方签订的借款协议对违约金的约定已超出年利率24％的标准,且被告李东方应偿还借款的日期为2018年1月30日，故应从被告李东方违约之日起计算违约金，对于超出部分，本院不予支持。被告李东方辩称原、被告签订的《瀚宇天悦湾购房借款协议书》属无效合同的辩解理由，不符合相关法律规定，故本院不予采纳。”
2、郑州杰人置业有限公司与杨宇光房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【案号：（2019）豫0105民初22660号】
案情简介：杰人置业、杨宇光签订《购房合同》，同时签订《借款合同》，借款合同约定借款专项用于购买杰人置业所开发项目物华华庭综合楼1918号房之用，所借款项后期全部直接用于支付相应购房款及购房相关费用，杨宇光授权甲方将所借款项直接支付给杰人置业而不提取现金。后杨宇光为能如期偿还借款，杰人置业诉至法院，要求解除购房合同支付违约金。杨宇光辩称：政府严禁实行零首付购房或采用首付贷、首付分期等形式违规垫付或者变相垫付首付款，杰人公司违规操作，应驳回其诉请。
法院判决：双方签订的《借款合同》虽名为借贷，但其实质是双方为了规避国家关于购买商品房的有关首付款政策，且借款合同并不存在资金的现实交付，实际上是原告允许被告首付分期并为被告贷款便利而预先开具发票的行为，借款合同中的款项实质上仍为购房款。被告未按照借款合同的约定按时付款，实际上是未按约定足额支付房屋首付。该行为违反了《商品房买卖合同》的约定，且系根本违约，原告主张解除《商品房买卖合同》并无不当，本院予以支持。
3、讷河市银发小额贷款有限责任公司与孙国兴借款纠纷二审案件【案号：（2018）黑02民终2763号】
案情简介：2016年2月28日，孙国兴购买讷河市华艺房地产开发有限责任公司所开发的楼盘，银发小贷公司（与华艺地产为关联公司）向孙国兴提供首付分期借款68977元，约定该欠款分两次偿还，约定如未及时偿还欠款，自违约之日起按日千分之三支付违约金。后孙国兴未能及时偿还借款，现银发小贷公司要求孙国兴给付欠款本金及按月利率2%支付违约金。
法院判决：双方当事人之间借贷关系明确， 合法有效。借款到期后，银发小贷公司要求孙国兴偿还借款本金及违约金，孙国兴应及时给付。
三、综合建议：
以上案例中，目前法院对于民事案件中开发商推行“首付贷”的行为，并未主动认定开发商违反相关法律法规关于“首付贷”的禁令；即便是业主主张开发商违规推行“首付贷”属于职业放贷人应认定无效，法院亦未支持；法院不仅认定借款协议有效，甚至支持借款协议约定的违约金。鉴于此，开发商对于逾期偿还首付分期款的业主，可尝试通过法院主张偿还借款、支付违约金。同时，开发商亦不可忽视“首付贷”可能带来的负面影响（业主举报或上访）：1、由当地房地产主管部门采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光 2、被认定为职业放贷人。
