律师观点分析
案情简介：
原告：郭XX，男，1965年10月14日出生，汉族，住安徽省肥东县。
委托诉讼代理人（特别授权）：张XX，安徽XX律师。
被告：喻XX，男，1986年1月14日出生，汉族，住安徽省宁国市。
委托诉讼代理人（特别授权）：韩X，宁国市南山街道法律服务所法律工作者。
原告郭XX诉被告喻XX租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭XX及其委托诉讼代理人张XX，被告喻XX及其委托诉讼代理人韩X均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭XX向本院提出诉讼请求：
1、判令被告喻XX立即支付原告拖欠的房租费人民币456000元（2019年6、7、8、9、10、12月，共6个月，共计18万元，2020年1月至9月共计31.5万元，其中1月份被告支付1.9万，后续支付2万，合计31.5万，2020年的房租计算标准按每月3.5万计算）；
2.判令被告喻XX立即支付原告为其垫付的经营水费、电费、电梯未维保处罚罚款合计35656.99元（电梯维保罚款1万元，水费、电费合计7993.99元，向宣城中院交付执行款，被告经营期间播放KTV侵权，侵权款17663元）；
3.判令被告立即返还原告KTV包间9套惠威音箱、视听设备，如无法返还原物则立即赔偿原告损失30000元;
4.判令被告立即支付原告在其经营期间约定支付原告的承包费（工资报酬）75000元（按每月5000计算，计算了15个月，从2019年6月2计算至2020年9月，中间扣除了11月）;
5.本案诉讼费用等由被告承担。
事实与理由：
原告系宁国市XX的投资人及经营者，2017年4月被告与原告协商后，双方签署《房屋租赁合同》，约定将原告的宁国市XX占用的约1700多平方米的房屋租赁给被告，约定租期为3年，月租金为3万元。原告退出经营，被告承租期间内所产生的税费、水费、电费、消防安全等费用都由被告承担。另口头约定被告租赁该房屋后承包继续经营宁国市XX，以支付原告月固定工资5000元的方式给付会所承包费用。合同签署后，原告依约交付了房屋及娱乐会所的经营权。被告初期也正常给付租金及原告的固定工资（承包费用）。原告也往外地不再负责经营。2019年6月，被告未经原告同意擅自将原告的18个包间的KTV设备拆除变卖，原告发现后向宁国市公安局报案处理，后公安部门要求被告对经营场地设施及时恢复原状。后被告实际仅恢复了9个包间。经协商后被告继续承租该处娱乐会所并恢复经营，经营权被告可对外引进合伙人或代理进行对外流转。原告认可后除约定的保底流转费用归原告外，其余归被告。2019年11月何XX与被告合伙并准备流转该会所，其承担了11月份的房租。之后流转事项未达成。2019年12月被告要求继续租赁经营会所，双方约定2020年1月起房租费调整为35000元/月。被告要求原告保留其继续承租经营权至少半年，期间不得对外转让。后被告增加了足浴服务项目，也继续尝试引入合伙人，但一直以经营不景气为由拖欠房租。2020年9月底，被告再次未经原告同意私自处置经营资产，经原告再次报警处理后收回房屋及经营场所的管理权。自2019年6月份起，被告除其引进合伙人期间支付了5万元，2020年1月支付1.9万元房租外，其余房租费用一直借故拖欠。另因被告承租经营期间电梯安保维护责任未履行，致使2020年10月宁国市市场监督管理局检查后处罚娱乐会所罚款10000元。原告为减少损失还代被告结清经营期间拖欠的水电费合计7993.99元。原告认为，被告未按合同约定及时缴付房租，擅自离场及拆走经营设施，应当承担继续履行及违约赔偿责任，原告为减少损失代为垫付的水电费、经营性处罚管理费用，被告也应当依据约定承担。现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。
喻XX辩称：
1、喻XX并未拖欠房租费用，2019年的房租在何XX进场后抹清了，2020年1-7月份房租原告也曾向被告表述予以免除，8-9月份原告降低了收费标准，被告也支付了相应的房租；
2.原告所表述的为其支付的水电费，其提供的标号为000XXXX4982的电费清单，结算时间是2020年10月-11月，该结算期间已未经营，电费不应由被告承担，编号为×××01的结算清单上没有结算时间，其他被告予以认可；
3.原告的诉请返还原物或赔偿损失，被告认为不成立，原告所述包间被告已予以恢复，公安机关已撤销该案；
4.被告认为2019年所有的费用双方已结清，2019年12月3日原告向被告出具了一份承诺书，表明除了经营期间的租赁费用外，其他费用不再缴纳，承诺书的经营期间是从2019年12月1日至2020年6月30日，之后双方也没有就报酬等予以要求，被告认为就工资报酬已与原告结清，综上，被告认为原告提出的诉请与事实不符，应予驳回。
到庭当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织双方进行了质证，双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.原告身份证复印件一份、被告户籍信息复印件一份；2.房屋租赁合同复印件一份；3.承诺书复印件一份；4.照片复印件一组；5.行政处罚决定书复印件一份、缴费凭证复印件一份。
对有争议的证据，本院认定如下：
1、原告提举的水电费发票复印件一组，本院经审查，其中编号×××01、000XXXX4982的两张电费不能证明系被告使用的电费，故本院对原告代被告支付水电费6136.30元的事实予以认定；
2.原告提举音响及视听设备购置发票复印件一组，拟证明被告拆除的音响设备购置价格情况，被告对该证据关联性有异议，本院经审查，原告与被告之间就租赁房屋内的设施未形成书面材料，原告目前举证不能达到其证明目的，故对该证据在本案中不予认定；
3.原告举证宁国市公安局案件受理及调查材料复印件一组，拟证明被告擅自拆除设施，退回承租房屋的相关情况，被告认为该证据仅表明因房租未付产生纠纷，未显示被告擅自拆除设备等情况，本院经审查，对双方于2020年9月26日因房租问题发生纠纷，原告因此报警的事实予以认定，其他不予认定；
4.原告举证（2019）皖民终477号判决书复印件一份、（2019）皖18执104号民事裁定书复印件一份、支付宝账单打印页复印件一份，拟证明被告经营期间侵权所承担的赔偿款17663元，被告认为其已给付原告3万元保证金，本院经审查，对郭XX因宁国市XX在喻XX经营期间侵害作品放映权被法院判决承担16000元赔偿责任及诉讼费1500元、并于2019年11月1日向宣城市中级人民法院缴纳17663元的事实予以认定；
5.被告提举的原告于2019年12月3日出具的承诺书复印件一份，拟证明除房屋租金外不再缴纳任何费用，原告对被告的证明目的不予认可，但对该证据的真实性无异议，本院经审查，对该承诺书的真实性予以认定；6.被告提举的双方之间微信聊天记录复印件一组，拟证明2019年房租及2020年1-7月房租双方已抹清，2020年8-9月房租被告已支付，原告认为该证据达不到被告的证明目的，但对该证据的真实性无异议，本院经审查，对该组聊天记录的真实性予以认定。
结合到庭当事人陈述及本案经审查认定的证据，确认如下案件事实：
郭XX系宁国市XX的投资人及执行董事。2017年4月30日，郭XX和喻XX达成意向将宁国市XX租赁给喻XX，双方签订《租房合同》，约定郭XX将位于宁国××道××广场××栋××层楼的房屋出租给喻XX用于ＫＴＶ经营，租赁期限自2017年4月30日起至2020年4月29日止，月租金三万元，保证金两万元，承租期内所有水费、电费、消防、税务均由喻XX承担，每季度的20日按季度支付房租，双方又口头约定喻XX继续使用宁国市XX的执照，并每月另外支付给郭XX5000元。2019年4月2日，因生意不好，双方就房租支付进行协商，喻XX出具承诺书一份，载明：“承诺一：原先合同定于每季度月底付清下个季度房租玖万元，因生意不好，征得房东同意，现按每月月底之前付清下月房租叁万元，如若付不清，房东有权收回房子，按违约处理。承诺二：之前口头承诺付现公司法人每月伍仟元工资，全年陆万元，提前付前半年，现承诺4月起每月付壹万元，付清为止”。2019年6月，双方就租赁房屋内的设施产生矛盾，经公安机关协调处理后喻XX继续经营。
另查明，在喻XX经营期间，2019年6前房租已付清。因6月后租赁费用未付清，双方就此事多次协商，2019年10月19日，双方在微信协商时，郭XX要求喻XX出具设备清单和承诺书，并将其要求的承诺书内容发给喻XX：“承诺人，本人喻XX于2017年4月跟宁国市XX签订承租合同为期三年到2020年5月到期，由于本人在今年6月到10月共5个月房租至今未付，现已违约，合同作废，甲方有权收回公司，由于承租期间本人把公司音响设备卸走变卖，现已还原，以清单签字为算，现本人负责公司管理，管理期间负责公司一切事务，维护好公司设备和财产，再有丢失本人负一切法律责任，这期间如有人转让公司本人绝不阻止愿积极配合公司转让”。后2019年11月，宁国市XX由案外人何XX经营。2019年12月，郭XX与喻XX就宁国市XX的经营重新进行协商，郭XX于12月3日出具一份承诺书，载明：“本人郭XX承诺自2019年12月1日至2020年6月30日期间，宁国市XX全权委托喻XX负责经营，在喻XX负责经营的期间，喻XX须向本人交纳经营权使用费每季度壹拾万元整￥100000.00（或者每月叁万伍仟元整￥35000.00），交纳时间为每季度的季度底缴纳下个季度的费用（或者每月月底交纳下个月的费用），并交纳人民币壹万元整￥10000.00作为公司水电押金。除此费用外，喻XX不需向本人郭XX交纳任何费用。在此期间内，公司一切设备维护、维修及税务方面事务由喻XX负责。公司不得以任何理由干扰喻XX的正常经营，如若违反，本人郭XX将承担所有法律后果并一次性赔偿喻XX因正常经营受到干扰造成的经济损失共计人民币壹拾万元整（￥100000.00）。在经营权使用期限到期之后，本人郭XX想转让该公司，转让费为人民币玖拾万元整，或者继续委托他人负责公司经营权（每月需向本人支付经营使用费之外另加公司法人工资人民币壹万元整￥10000.00），喻XX享有优先权。”，之后喻XX经营该娱乐会所至2020年9月。喻XX在经营过程中房租一直未付清，双方也多次协商，2020年9月14日，郭XX发微信给喻XX：“我把元月份到七月份房租算给你看看，你和那几个合作他们应该也认亏，元月份你欠16000元，2月份免房租，3月份20000元，4月份20000元，5月份25000元，6月份25000元，7月份35000元，合计140000元”，2020年9月19日郭XX要求喻XX出具欠条，并发微信给喻XX：“欠条，今欠到郭XX2020元月份到柒月份房租共壹拾肆万元整，（房租月租35000元，元月欠16000元，2月免租，3月免15000元，欠20000元，4月免15000元，欠20000元，5月免10000元，欠25000元，6月免10000元，欠25000元，7月欠35000），共计欠壹拾肆万元整，就按这样打条，签名，身份证号码，和身份证复印件，你跟强子讲清，我没有强子身份证复印件，所以你也带身份证复印件，下午解决好，还有还款计划也写上”，后喻XX未出具欠条。2020年9月26日，双方因房租问题再次发生纠纷，郭XX报警后调解无果，至本案成诉。
又查明，原告代被告支付经营期间水电费6136.30元。因电梯未按期维保，原告支付市场监督管理局罚款10000元。又因中国XX像著作权集体管理协会起诉宁国市XX、郭XX侵害作品放映权，经法院判决宁国市XX、郭XX赔偿中国XX像著作权集体管理协会各项经济损失16000元。
再查明，喻XX共给付郭XX保证金30000元，2019年6月之后，喻XX及其合伙人共给付郭XX房租69000元。
法院认为：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，郭XX和喻XX于2017年4月30日签订的租房合同，实质上是约定将宁国市XX的房屋和经营权整体租赁给喻XX，喻XX理应承担其经营期间的租赁费用。
关于原告诉请的房租，案经调查，2019年6月之前的房租被告已付清，2019年6-10月五个月应按合同支付房租150000元，被告辩称原告已予以免除及2019年7-10月因原告锁门未经营但未能提供相应证据，故本院对被告此项辩节不予采纳。2019年11月会所由案外人经营，2019年12月，郭XX向喻XX出具承诺书一份，表示将宁国市XX全权委托喻XX负责经营，喻XX向郭XX交纳经营权使用费每季度100000元或每月35000元，该承诺书虽载明为委托经营，但实质是郭XX将宁国市XX的房屋和经营权整体重新租赁给喻XX的行为，后双方对房租金额进行协商，郭XX发信息给喻XX明确2020年1-7月房租共140000元，应视为其因疫情影响对该时段减免部分房租金额的确认。2019年12月及2020年8、9月应按双方约定每月35000元支付租赁费用105000元。原告又诉请经营期间约定的承包费（工资报酬），案经调查，被告2019年4月出具承诺书中的支付原告每月伍仟元工资实质上系单独约定的经营权使用租赁费，2019年12月后原告出具的承诺书表示双方已对租赁关系重新约定，故被告应支付2019年6-11月的经营权租赁费30000元，2019年12月原告的承诺书已明确表明每月35000元包含各项经营使用费用，故原告主张后期费用每月5000元无事实依据。因此喻XX应支付郭XX的租赁费用为425000元（150000元+140000元+105000元+30000元），喻XX已支付保证金30000元及房租69000元应予以抵扣，故喻XX应支付郭XX租赁费用326000元。
关于原告诉请被告支付其垫付的水电费、电梯未维保罚款及中院执行款，水电费系经营期间支出，按双方约定理应由被告承担，故对原告要求被告给付经营期间垫付的水电费6136.30元本院予以支持。电梯系房屋使用的组成部分，出租人应履行租赁物的维修义务，因双方并未对电梯定期维护另行约定，故对此项主张本院不予支持。关于原告缴纳的执行款项，系根据生效判决书缴纳，与本案没有直接关联性，故在本案中不予处理。
关于原告诉请被告返还原物或赔偿损失30000元，因原告在2019年10月19日发给被告的信息中明确设备已还原，现原告未能提供相应证据证明其存在损失，故不予支持。
案件判决：
一、被告喻XX于本判决生效二十日内支付原告郭XX租赁费用326000元；
二、被告喻XX于本判决生效二十日内支付原告郭XX垫付的水电费6136.30元；
三、驳回原告郭XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9590元，由原告郭XX负担3590元，被告喻XX负担6000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
