律师观点分析

原告高某某与被告姜某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员王建根独任审判。因被告姜某某无法送达，公告送达诉状副本及开庭传票。本案于2020年12月28日以简易程序公开开庭进行了审理，原告高某某及其委托诉讼代理人张梦娜到庭参加诉讼，被告姜某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告高某某诉称，2019年7月1日原被告签订房屋租赁合同，合同约定将原告所有的位于苏州市房屋出租给被告，每月租金为2400元，押金为1000元，每次交房租必须提前5天，先交钱后入住，超过租期一天，按房租的整月计算，乙方租期不满，房租和押金不退。房屋租赁期限为2019年7月1日起至2020年6月30日，租金3个月支付一次，以后每个月付款时间为提前5天前支付给原告，押金不可抵房租，逾期不付视为违约处理，没收押金，甲方有权终止合同，乙方无条件退房。签订合同后被告转租给他人居住，2020年4月1日起的房租付款时间早已经到期被告经原告多次催促，一直拒绝支付房租，毫无诚信可言。合同约定被告未按照时间付款，原告有权收回房屋。现房屋部分东西毁损、家具损坏严重，房子乱七八糟，钥匙也没有交付给原告，原告需更换门锁，现在原告要求收回房屋并要求支付租金等费用并要求被告赔偿原告所产生的损失。请求法院依法判令：1、被告立即腾空苏州市房屋，并将房屋恢复原状，并赔偿原告造成的损失包括房屋毁损、家具损坏维修费用、清理搬运垃圾、更换门锁、腾空房屋一段时间空置的租金损失10000元、长期拖欠房租的违约损失2400元。2、被告支付原告房屋租金房屋使用费9600元。(自2020年4月1日至实际腾空房屋之日为止)暂计算至2020年7月31日为止。3、被告支付水电费500元。4、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告高某某明确第一项诉讼请求中房屋毁损、家具等损失10000元的组成为房屋损失2600元，家具维修费用4000元，清理垃圾1000元，腾空房屋之后一段时间的空置损失2400元。没有依据，是原告自己预估的。放弃违约损失主张。第二项诉讼请求为被告拖欠2020年4月1日至2020年6月30日的租金共计7200元，被告另应按照每月2400元支付2020年7月31日起至实际腾空之日的占有使用费。第三项诉讼请求为原告代被告缴纳了2020年4月1日至2020年6月30日水电费共计527.42元，现原告明确按照500元主张。

被告姜某某未作答辩。

原告高某某为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件一份、被告流动人口信息复印件一份，证明原被告诉讼主体资格。2、房屋租赁合同原件一份，证明原被告双方之间存在房屋租赁关系，租期自2019年7月1日至2020年6月30日。3、房产证复印件一份（原件核对，退还原告），证明涉案房屋归原告所有。4、照片打印件六份，证明涉案房屋和家具的损坏情况。5、水、电费缴款凭证打印件各一份，证明2020年4月至6月期间的水电费，该部分水电费应由被告负担。

经审理查明，2019年7月1日，高某某（甲方）与姜某某（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将苏州市相城区的房屋，出租乙方只能居住，不得进行其他用途，乙方共住6人。每月租金为2400元人民币，押金为1000元人民币。每次交房租必须提前5天，先交钱后入住，超过租期壹天，按房租的整月计算，乙方租期不满，房租和押金一律不退。房屋租赁期限为2019年7月1日起至2020年6月30日，租金3个月支付一次，以后每个月付款时间为提前5天前支付给甲方，押金不可抵房租，逾期不付视为违约处理，没收押金，甲方有权终止合同，乙方无条件退房。损坏房内一切物品照价赔偿。水、电、煤气，乙方自己负责缴纳。房屋租赁合同对其他事项亦作了相应的约定。合同履行过程中，被告姜某某房屋租金支付至2020年3月31日，目前房屋还没有收回，被告姜某某还有物品在房屋内，房屋内没有人使用空置着。2020年7月3日左右，原告高某某去催房租的时候发现被告姜某某不在了，打电话也不接了，也打不通了。

本案审理过程中，原告高某某明确房屋被被告姜某某搞得乱七八糟，房门的锁损坏，橱柜损坏金额应超过3000元。对损坏的部分损失，不申请鉴定，由法院酌情认定。原告高某某垫付水电费人民币527.42元。

以上事实，由当事人提供的房屋租赁合同、照片打印件、水电费缴款凭证打印件以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以认定。

本院认为，原告高某某与被告姜某某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，并未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。被告姜某某租赁原告高某某房屋后，应按照合同约定缴纳房屋租金，故原告高某某要求被告姜某某给付房屋租金（2020年4月1日至2020年6月30日）7200元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。租赁合同届满后，被告姜某某未能向原告高某某交付租赁房屋，继续占有租赁房屋，应向原告高某某交付租赁房屋并支付房屋实际使用费。原告高某某要求被告姜某某支付（按照每月2400元支付2020年7月31日起计算至实际腾空之日止）房屋实际使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据租赁合同约定，损坏房屋内物品应照价赔偿，被告姜某某对出租房屋内的门锁、橱柜等有部分损坏，应予赔偿。鉴于原告高某某不申请对损坏物品进行评估鉴定，故本院酌情予以认定，计人民币3000元。房屋租赁合同约定，水、电、煤气，由被告姜某某负责缴纳。原告高某某垫付的水电费，被告姜某某理应支付。原告高某某自愿按500元主张，本院予以准许。故被告姜某某应支付原告高某某水电费人民币500元。被告姜某某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担对己不利的法律后果。综上，本院依照最高人民法院适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律法规的规定，判决如下：

一、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内向原告高某某交付房屋并支付房屋实际占有使用费（按照每月2400元的标准，自2020年7月31日起计算至实际腾空之日止）。

二、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内给付原告高某某人民币7200元。

三、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内赔偿原告高某某物品损失人民币3000元。

四、被告姜某某应于本判决生效之日起十日内支付原告高某某水、电费人民币500元。

（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022026129）

五、驳回原告高某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费减半收取为人民币181.50元，由被告姜某某负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331053801，公告费人民币300元，由被告姜某某负担，于履行本判决时一并给付原告高某某）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。