律师观点分析
异议人（案外人）：甲，女。
委托诉讼代理人：李亚龙，河南旺达律师事务所律师。
被执行人：乙，男。现在监狱服刑。
本院在执行乙财产刑一案中，案外人甲提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人甲称，2018年12月4日，甲与乙签订了《郑州市存量房买卖合同》，约定乙将坐落于郑州市郑东新区农业东路**号*号楼南*单元*层***号房屋（原不动产权证书号：豫（2018）郑州市不动产权第*******号）出售并转移所有权给甲。合同签订后，2018年12月4日甲向乙支付定金5万元，同时乙将房屋钥匙、电卡、燃气卡交给甲，并将房屋移交甲占有，至此买卖双方已经完成了房屋的交付；甲于2018年12月4日对房屋门锁、空气开关等进行了更换并实际入住，合法占有了该房屋。2018年12月5日甲与乙在郑州市不动产登记中心办理完毕网签、缴纳完毕契税、印花税、土地增值税、地方教育附加、个人所得税、不动产增值税、产权转移印花税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费，并申请办理了不动产过户登记，郑州市不动产登记中心受理后向甲出具了《不动产登记受理凭证》，郑州不动产登记中心工作人员称手续已办好，甲可以于5个工作日内领取新的不动产登记证书。房屋目前未办理过户登记的原因不在于甲。在郑州市不动产登记中心受理过户登记申请后，甲于2018年12月5日以现金方式支付了剩余全部房款56万元，乙给甲出具了房屋全款《收条》。2018年12月6日下午14点45分，上述房产被贵院查封，案号：（2018）豫1481执保***号。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前，己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现甲为了维护自身合法权益，请求中止对涉案房屋的执行。
本院查明：2018年12月6日，张亚丽诉刘桂香、乙民间借贷纠纷一案中，张亚丽申请诉前财产保全，本院2018年12月6日作出（2018）豫1481财保***号民事裁定书，查封乙位于郑州市郑东新区农业东路**号*号楼南*单元*层***号房屋（不动产权证号：豫【2018】郑州市不动产权第*******号）。2019年1月8日，该案的起诉涉及正在处理的非法集资刑事案件，对张亚丽的起诉本院不予受理。2018年12月23日，乙因涉嫌合同诈骗罪被永城市公安局刑事拘留，2019年1月22日，公安机关查封乙名下豫【2018】郑州市不动产权第*******号房产。2020年10月20日本院作出（2020）豫1481刑初***号刑事判决书，查明乙2012年7月至2018年11月期间，刘贵香伙同乙未经国家金融主管部门批准，以支付1%至3%不等的高息为诱饵，采取与集资参与人签订委托理财协议、出具借款借据和还款计划书等方式，公开向社会不特定人员230人非法吸收公众存款共计291440700元，经审理判令乙犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑六年，对随案移送查封、扣押的刘贵香、乙所有的财产依法抵扣犯罪所得后返还被害人，不足部分继续追缴返还本案被害人。2020年12月25日，本院作出（2020）豫1481刑初379-9号查封令，查封登记在乙名下位于郑州市郑东新区农业东路**号楼*单元*层***号【房产证号：豫（2018）郑州不动产第*******号】房屋。判决生效后，本院刑事审判庭将随案移送财产清单移交执行，其中包含涉案房产并备注“仅卖没过户”。在执行过程中，本院2021年12月25日作出（2021）豫1481执3667号之三执行裁定书续行查封前述房产。现案外人甲提出执行异议，主张排除执行
。另查明，2018年12月4日，甲通过河南金领房地产营销策划有限公司（链家中介）与乙签订《郑州市存量房买卖合同》购买乙名下位于郑州市郑东新区农业东路33号楼*单元*层***号【房产证号：豫（2018）郑州不动产第*******号】房屋，经郑州市不动产登记中心查询，涉案房屋无抵押、无查封，同日甲支付5万元购房定金，次日甲与乙在郑州市不动产交易登记中心对双方签订的房屋买卖合同办理网签备案，甲将现金56万元交付乙，乙出具《收条》载明收到房款61万元。当日，甲缴纳契税、印花税、土地增值税、个人所得税等税金申请办理不动产过户登记，永城市不动产登记中心向甲出具《不动产登记受理凭证》。12月6日，在甲等待领取不动产权利证书期间被房产登记机关告知涉案房屋被法院查封。
另查明，甲自2018年12月4日已实际入住涉案房屋。
再查明，涉案房屋2011年7月15日登记在乙名下，房屋产权证号为1001065652号。2018年11月16日，涉案房屋的权利证号变更为豫（2018）郑州苏不动产权第*******号不动产权证。
本院认为，涉案房屋系乙2011年取得，并非乙2012年7月至2018年11月期间以非法吸收公众存款款项购买。异议人甲于查封前签订房屋买卖合同、支付全部房款并实际占有使用，且甲对涉案房屋未能办理过户登记不存在过错，其对涉案房屋享有的权利足以排除强制执行，甲的异议请求能够成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
中止对位于郑州市郑东新区农业东路33号楼*单元*层***号【房产证号：豫（2018）郑州不动产第*******号】房屋的强制执行。
